Рынок недвижимости - 2012 или почему аналитики не любят прогнозы. Мнение нашего эксперта.

Татьяна Казакова, руководитель Аналитического центра "Сибакадемстрой Недвижимость":

- В начале своей аналитической деятельности я обнаружила существенный интерес к теме недвижимости со стороны журналистов. Причем каждый второй вопрос был: а какой прогноз? И я по-честному строила модели, подбирала параметры, считала цифры и говорила. И вплоть до 2007 года прогноз оправдывался. А вот в 2008 году все модели оказались несостоятельными.

Как математик по образованию, еще на первом курсе я научилась доказывать, что 2*2=5. Главное – это правильный набор аксиом. Аксиома в вопросе рынка недвижимости – это то, как будет развиваться состояние мировой экономики в целом, ибо благосостояние нашей нефтяной страны напрямую зависит от того, как растет экономика у энергопотребляющих держав.

2011 год в мировой экономике оказался непростым.  Экономические проблемы постепенно выявляются у большинства стран мира. «Арабская весна», медленное восстановление американской экономики, кризис в Еврозоне, катастрофа в Японии, обнажающиеся проблемы в Китае, снижение темпов роста экономики Индии…
Однако  большинство экспертов оптимистично считают, что в 2012 году проблемы будут решены, и в 2013 году ситуация начнет улучшаться. В частности, международное рейтинговое агентство Fitch прогнозирует рост мировой экономики 2,4% в 2012 году, а в  2013 году уже 3%.

Согласно прогнозу Fitch, ВВП России поднимется на 4,2% в 2011 году. В 2012 году эксперты агентства ожидают ослабления темпов роста до 3,5%.
Поэтому при прогнозировании ситуации на следующий год исходим из того, что этот год был лучше, чем будет следующий.

2011 год можно назвать удачным для всех участников рынка жилой недвижимости. Низкий рост цен, сравнимый с уровнем инфляции, облегченные по сравнению с предыдущими годами условия ипотеки, материнский капитал и губернаторские субсидии позволили многим решиться на улучшение своих жилищных условий. При этом рост цен на вторичном рынке за год составил 7%, а на рынке новостроек – 10%, т.е. сравним с уровнем инфляции.
По предварительным данным, в 2011 году было куплено порядка 40-43 тысяч квартир на вторичном рынке жилой недвижимости и порядка 16-17 тысяч квартир в новостройках. Поскольку эта активность, в основном, была обусловлена реализацией отложенного спроса, который накапливался в кризис, то 2012 год ожидается существенно более спокойным.

Маркетинговые акции, борьба за покупателя вкупе с губернаторской поддержкой и материнским капиталом помогут сохранить активность на рынке строящегося жилья. В результате чего средняя цена предложения квартир в строящихся домах вырастет на 6-8%. На вторичном рынке, где нет возможности повышать цену за счет более высокой стадии строительства дома, рост цен за год составит не более 5%.
Ключевое слово, описывающее рынок коммерческой недвижимости в 2011 году, – стагнация. Это закономерный этап развития рынка.
В 2006-2007 году был очень активный рост рынка коммерческой недвижимости. Окупаемость проектов составляла 5-7 лет, поэтому привлекала многих инвесторов. Спекулятивные вложения в земельные участки могли приносить доход в несколько сотен процентов годовых. Поэтому строительные компании скупали земли «впрок», появлялись все новые и новые строительные площадки. Для вложений привлекались не только собственные средства, но и кредитные ресурсы.

Кризис 2008-2009 годов не дал рынку поглотить все площади, а строительство, тем не менее, продолжалось. В результате усиления конкуренции и невысокого уровня спроса образовался излишек площадей, который до сих пор присутствует на рынке. Этот излишек площадей сосредоточен, преимущественно, в сегменте небольших офисных зданий (порядка 3000-5000 кв.м.), расположенных в Центральном и Железнодорожном районах на периферийных улицах, в сегменте небольших торговых центров уровня «чуть лучше барахолки», в небольших торговых центрах около станций метрополитена.

За год средние цены предложения офисов и торговых площадей к продаже снизились в среднем на 12-15%. Уровень арендных ставок в течение года колебался +/- 5%, но, в целом, остался на уровне прошлого года. Таким образом, коммерческая недвижимость все еще находится в стадии стагнации, и выход из той стадии возможен не ранее конца следующего года.

Следующий год будет непростым для всех участников рынка недвижимости. Однако кто предупрежден – тот вооружен. По своим клиентам в этом году мы видим, что люди ищут решения и находят их даже в текущей ситуации.

Потому Аналитический центр компании «Сибакадемстрой недвижимость» поздравляет всех с Новым годом и желает всем удачного воплощения взвешенных решений в сфере недвижимости!