Главная / Новости агентства / Специалисты "Сибакадемстрой Недвижимость" рассказывают о ситуации на рынке ипотеки
15.01.2009
Специалисты "Сибакадемстрой Недвижимость" рассказывают о ситуации на рынке ипотеки
Ипотечные подробности
По сравнению с «бескредитными» гражданами, ипотечные заемщики оказались наиболее уязвимы в сегодняшней непростой экономической ситуации. Перспектива лишиться жилья из-за неплатежей нависла над ними как домоклов меч. На рынке появились дефолтные квартиры. Однако, как это ни странно, банки продолжают выдавать ипотечные кредиты. Кто-то именно сегодня покупает жилье с использованием кредита, причем уверен, что выигрывает на этом немало средств. Как же в реальности обстоят дела на рынке ипотеке? Об этом мы попросили рассказать специалистов компании «Сибакадемстрой Недвижимость», имеющих большой опыт работы в сфере ипотечного кредитования.
Кто-то берет кредиты…
По словам Александра Евдокимова, директора по ипотечному кредитованию компании «Сибакадемстрой Недвижимость», сегодня ситуация на ипотечном рынке очень неоднозначна:
- Сегодня мне каждый день приходится слышать вопрос от заемщиков: что можно сделать, какое заявление написать, чтобы снизить платежи по кредиту? Для некоторых заемщиков ситуация стала крайне затруднительной. Есть те, кто уже не в состоянии рассчитываться с кредитом. В итоге банки выставляют в риэлтерские компании списки «дефолтных» квартир на продажу. С другой стороны, мне задают и другие вопросы: как бы умудриться оформить ипотеку на выгодных условиях? Ипотека снизила обороты, но она не исчезла совсем. Просто рынок стал настолько неоднороден, что разобраться в нем теперь действительно может только «посвященный». К примеру, существует в городе банк, который стабильно выдавал и будет выдавать заемщикам деньги, но сегодня он предлагает кредиты по ставке 27-29% и взимает 5% комиссии за выдачу. Мало кому интересны эти условия. А в другом городском банке буквально накануне нового года выдавались кредиты по эффективной ставке менее 11 процентов. Это предложение может показаться нереальным, но оно существует. Люди продолжают покупать квартиры по ипотеке. Просто потому, что многие понимают: дальше будет еще хуже, возможностей может не остаться совсем. Есть заемщики, которые получили кредитное решение в последние месяцы уходящего года и теперь торопятся реализовать это решение. Есть те, кто сегодня получает кредиты на доплату при обменах.
Обмены сегодня действительно остаются едва ли не самой выгодной операцией на рынке жилья. Причины тому – снижение разницы между стоимостью квартир с разным количеством комнат, готовность продавцов снижать цену, обилие выставленных на продажу вариантов. Ипотечный кредит на доплату остается востребован, хотя и в значительно меньших объемах, чем полгода-год назад.
- Я могу привнести в пример сделку, которая состоялась буквально под занавес уходящего года, - рассказывает Наталья Макеева, ведущий специалист по ипотеке компании «Сибакадемстрой Недвижимость». - Клиентка обратилась в нашу компанию еще год назад. Хотела обменять 2-комнатную квартиру на 4-комнатную, в качестве доплаты использовался ипотечный кредит. Мы получили кредитное решение по стандартным для того момента ставкам, но по истечении трех месяцев подходящую по качеству и цене квартиру клиент так и не выбрал. Получили второе кредитное решение, затем третье… В итоге изменилась ситуация на рынке ипотеки, изменились цены на квартиры, а кредитное решение так и не было реализовано. 26 декабря сделка все-таки состоялась. Причем, ее пришлось проводить в экстренном режиме, когда банк уже объявил о вступлении в силу новых ставок. Но по нашему кредиту ставки удалось сохранить. Мы, как агентство недвижимости, сделали все, что возможно для нашего клиента. Снизилась стоимость той квартиры, которая продавалась. Риэлтеру пришлось серьезно торговаться с продавцом той квартиры, которую мы хотели купить. В итоге клиентка не прогадала ни по цене, ни по процентной ставке…
..кто-то не может по ним расплачиваться
Существует и обратная сторона медали, которая сегодня обсуждается значительно чаще: трудности с погашением кредита. В декабре банки начали выставлять в риэлтерские компании на реализацию квартиры, за которые заемщики перестали вносить платежи. После нескольких неплатежей банк запускает процедуру взыскания долга через суд. Квартира выставляется на продажу.
Банк заинтересован в скорейшем возврате денежных средств, причем в полном объеме. Неплатежеспособный заемщик тоже мечтает вернуть вложенные деньги (и первоначальный взнос, и уже внесенные платежи). Не всегда это получается.
- Главная сложность в том, что сегодня жилье стоит несколько дешевле, чем еще полгода назад, - объясняет Александр Евдокимов. - И встречаются ситуации, когда остаток ссудной задолженности по кредиту выше, чем рыночная стоимость квартиры. Вот пример из списка выставленных на продажу квартир: год назад человек купил в Бердске квартиру за 3,5 млн. Сегодня нет возможности рассчитываться по кредиту, остаток ссудной задолженности составляет 2,7 млн рублей, а рыночная стоимость квартиры – не более 2,2 млн.
Чтобы как можно быстрее реализовать проблемное жилье и вернуть себе оборотные средства, банк вынужден продавать такие квартиры по максимально привлекательной для рынка цене. В итоге проблемы ипотечных заемщиков могут обернуться большой удачей для покупателей жилья.
- Такие квартиры – это очень привлекательный объект для покупки, - говорит Александр Евдокимов. - Квартира выводится из-под залога, и оформляется в собственность точно так же, как любой другой объект жилой недвижимости.
Откуда ждать помощи?
Правительство ищет все новые возможности свести к минимуму последствия кризиса для жителей страны. Заемщикам, утратившим платежеспособность, обещана реструктуризации долгов (правда схемы пока еще находятся в стадии разработки). Зато уже с 1 января на погашение ипотечного кредита можно направить средства материнского капитала. Ранее в законе существовали ограничения – распорядиться деньгами можно было лишь по достижении ребенком трехлетнего возраста, но теперь эти ограничения сняты.
По закону средства материнского капитала можно направить на погашение основного долга или уплаты процентов по кредитам, взятым на приобретение или строительство жилья. А также – использовать в качестве первого взноса по ипотеке, если есть желание решить жилищный вопрос именно сейчас.
А что желать тем, кто уже сейчас чувствует, что ипотека становится для него непосильной ношей? Не сидеть сложа руки. Вы можете обратиться за помощью в агентство недвижимости и вместе со специалистами попробовать найти выход из затруднительной ситуации.
- Мы всегда рекомендовали свом ипотечным покупателям тщательно взвешивать свои финансовые возможности, и предоставляли в банк только достоверную информацию о доходах заемщиков, без всяких подтасовок. Отчасти именно поэтому у наших клиентов нет проблем с дефолтом квартир. Но уже встречаются обращения на предмет смены залога, о продаже заложенной квартиры. Был случай, когда клиентка пришла в агентство за советом: купила двухкомнатную квартиру в кредит, но финансовая ситуация изменилась, вносить платежи практически не из чего, - рассказывает Александр Евдокимов. - Нашли выход: одну из комнат в купленной квартире сдали в аренду. Возможно, жить в соседстве с чужими людьми – не слишком комфортно. Однако эта мера помогла избежать куда более затруднительной ситуации, не оказаться в должниках перед банком, исправно оплачивать кредит…
Наши специалисты имеют опыт работы с квартирами, находящимися под ипотечным обременением. Мы поможем продать квартиру, которая находится в залоге, а также приобрести менее дорогой объект недвижимости. Такие сделки требуют особого юридического контроля и сопровождения специалиста по ипотеке. И продавец ипотечной квартиры и покупатель получают юридическое сопровождение. В итоге при нашем участии продавец сможет погасить задолженность, а покупателю мы поможем исключить риски при покупке обремененной недвижимости.
А для тех, кто именно сейчас занимается поиском подходящего варианта обмена мы сможем предложить для рассмотрения варианты квартир с привлекательными ценами из списка дефолтных объектов.
Беседовала Наталья Мжельская
