С 1 января 2015 г. компания «Сибакадемстрой Недвижимость» работает под торговой маркой «КВАДРОТЕКА».
Главная  /  Новости рынка недвижимости  /  Для коммерческой недвижимости 2016 стал "годом арендатора"
08.12.2016

Для коммерческой недвижимости 2016 стал "годом арендатора"

 Еще год назад новосибирские собственники коммерческой недвижимости были готовы сдавать объекты со скидкой до 40% от стартовой ставки и соглашались на арендные каникулы до трех месяцев,  лишь бы не «стояло пустым», не съедало само себя коммунальными платежами. 2016 год все участники рынка в один голос назвали «Годом арендатора». Невозможно, однако, под конец сезона не заметить несмелые шаги в обратном направлении. Лед тронулся.

Кризисные тренды

Кризисное время все же дало рынку в целом и Новосибирску в частности несколько новых трендов. Во-первых, наблюдается падение или в лучшем случае заморозка арендных ставок. Во-вторых, сохраняются докризисные цены в купле-продаже квадратных метров и, как следствие, уменьшаются сроки окупаемости из-за упавшей стоимости аренды таких объектов. В-третьих, для рынка стала характерна еще большая, чем обычно, востребованность маленьких офисов. В-четвертых, спрос на помещения под самоотделку упал до уровня критического. И, наконец, в-пятых, компании предпочитают выкупать склады под собственные нужды там, где раньше годами жили на аренде.
«Арендатор больше не готов садиться в помещение, требующее ремонта, — комментирует ситуацию директор Nazarov&Partners Александр Назаров. — Рынку нужны офисы из разряда «заходи и работай». И в кризис, и до него, и после остаются востребованы небольшие площадки. Не все собственники идут на то, чтобы помещения разбивать, и на это свои причины. Да, большое помещение сложнее сдать, и существует риск финансового удара от потенциальной потери такого арендатора в будущем, но, с другой стороны, большой арендатор – это все-таки один договор, одна бухгалтерия и, как правило, одно контактное лицо. Ну, а помещения до 30–50 квадратных метров занимают небольшие компании с соответствующим доходом, тут выше и риск их неплатежеспособности, банкротства, закрытия и вынужденных поисков нового арендатора».

К середине года новосибирский арендатор осознал, что рынок готов слышать/принимать и его правила в том числе. Во-первых, компании пошли изучать предложения. Во-вторых, арендатор задал собственнику новые для сибирского рынка вопросы:  от «Что вы можете предложить мне за те деньги, которые я плачу в другом месте сейчас?» до «Сколько в вашем здании лифтов?» и «Есть ли у вас качественный общепит?».

Запросы на «дорогой центр» оправданны для узкого, специфического круга арендаторов

«К нам, например, переезжают люди, которые устали искать парковку в центре, — делится с «КС» участник рынка на условиях анонимности. — Так и говорят: если, мол, даже я не могу припарковаться у своего офиса, то как это сделать моему клиенту? У нас в управлении около десяти объектов, и успех некоторых из них именно в прилегающей территории. Кроме того, арендатор при осмотре помещения часто вслух рассуждает еще и о том, как к нему будет добираться клиент без авто. Так что в фаворе  БЦ с большими парковками и при этом не слишком удаленные от метро и остановок».
 
Новые объекты
 
Кризисный пик позади, и за время относительной оттепели на рынке в Новосибирске достроилось несколько заметных объектов коммерческой недвижимости. Один из самых ярких среди них — это БЦ «Время» на улице Кирова.
 
«Мы стартовали сдачу помещений в аренду 1 сентября 2016 года, и на сегодня около 45% площадей сдано, — рассказала «КС» директор УК «Гарантия-Сервис» (БЦ «Время») Яна Платонова.
 
Позитивно оценивает свои результаты бизнес-центр MOST.  «Мы выполнили план по заселению здания на 95%, и на наш взгляд, это хороший результат, — делится с «КС» управляющий БЦMOST (Группа компаний TS Group) Дмитрий Радионов. — При этом был сегмент арендаторов, которые вообще не торговались,  например, ИТ-компании. Те же, которые торговались, делали это скорее «для галочки», по привычке, и в итоге «забирали» помещение все-таки по нашей цене. У нас специфические объекты, очень много иностранных, международных компаний. Для такого арендатора любое согласование с «головой» — целая история, а когда он снимает наше помещение, договор всего один, и нет «довеска» в виде платежей за, например, вывоз снега. Таким компаниям не столько важна цена, сколько, чтобы платеж был один, а здание  —  комфортным».
 
Если рынок офисной аренды требует маленьких кабинетов, то стрит-ритейл и общепит традиционно просят «центр, отдельный вход, от 50 до 100 квадратов». Подобное помещение на «пятаке» от Коммунистической до улицы Гоголя стало неким коммерческим «клише», «ярлыковым» предложением, которое хотят получить все.
«Часто месяцами ждут такие помещения именно общепиты. Находят, делают ремонт, садятся и…  закрываются: не  поймали волну, не нашли «своего» гостя.  
 
Запросы на «дорогой центр» оправданны для узкого, специфического круга арендаторов, таких, например, как бургерные, куда люди все чаще приходят пешком. Есть заведения, для которых помещение в «тусовочном» центре — действительно, ключевое условие, определяющее дальнейший коммерческий успех, и прямо сейчас несколько таких компаний выжидают освобождения подобных объектов. Однако примерно в половине случаев поиск 70 квадратов на условно Красном проспекте как минимум не продуман», — рассказывает коммерческий директор АКН «Клерки» Тимур Махмутов.
 
Можно сказать, что в Новосибирске сформирован некий кластер арендаторов, которые поняли, что отдельный вход на центральной улице сам по себе может гарантировать только проходимость и… проблемы с парковкой. Такие компании ищут помещение тех же параметров, но в более отдаленных, часто спальных районах. Это популярный вариант для магазина/салона, который хорошо знает свою целевую аудиторию, а не пытается вывеской в центре «ударить по всем и сразу». Примером подобного подхода может служить успех так называемых шоу-румов и концептуальных студий красоты, работающих на средних и верхних этажах бизнес-центров.
 
Основную маркетинговую деятельность они ведут в интернете, много внимания уделяя концепции, сервису и крайне редко используя наружную рекламу, но, тем не менее, без первого этажа, отдельного входа и броской вывески находят своего клиента. Собственно, арендатор с большей вероятностью встретит свое идеальное помещение тогда, когда досконально продумано все остальное, а арендодатель получит арендатора тем быстрее, чем быстрее он поймет и адекватно оценит запросы его будущих клиентов.
 
Рынок аренды всегда задает темп и на рынке купли-продажи. Как отмечает Александр Назаров, инвесторы сейчас предпочитают вкладывать деньги в объекты, уже заполненные арендаторами. «Окупаемость в 8–10-летний срок, которая до 2014 года считалась нормой, сейчас — удача и редкость. Инвестор осторожничает, боится не найти арендаторов на свои квадраты», — добавил Александр Назаров.
 
Тем не менее, именно сделка по покупке помещения без арендаторов, состоявшаяся в минувшем квартале, подарит центру новый административный комплекс (предположительно класса В+) на ул. Советской, 23. Бывшее помещение Новосибирского гуманитарного института, находящееся в стадии ремонта, откроет двери для новых арендаторов уже в январе.

2015 и 2016 годы продолжили тренд на реконструкцию старых советских построек. Именно такой класс зданий (пр. Димитрова, 7, Вокзальная магистраль, 16, ул. Фрунзе, 5, ул. Октябрьская, 42 и т. п.) традиционно составляет костяк новосибирской коммерческой недвижимости. Так, на завершающей стадии находится реконструкция бизнес-центра по адресу: Красный проспект, 17 (ул. Горького, 66), заполняющегося новыми арендаторами. Отреставрировано здание по адресу: ул. Горького, 39, существенно продвинулась ситуация с реорганизацией старого здания банного комплекса на ул. Советской, 36 в полноценный административный центр.

Окупаемость в 8–10-летний срок, которая до 2014 года считалась нормой, сейчас — удача и редкость

В наступающем году хочется надеяться на развитие такого тренда и отметить, что Новосибирск ждет не только повышение функциональности подобных зданий, но и улучшение их внешнего вида, формирующего городской облик.
 
 

 

 
Как выбрать Агентство недвижимости?
  • 4к. кв.ул. Димитрова пр-кт96/62/7 м24/5 эт.5500 т.р.
  • домул. Рабочая174/106/14 м26700 т.р.
смотреть все