С 1 января 2015 г. компания «Сибакадемстрой Недвижимость» работает под торговой маркой «КВАДРОТЕКА».
Главная  /  Старая структура сайта  /  Не активный  /  Критерии классификации офисных помещений

Критерии классификации офисных помещений

  • Критерии классификации офисных помещений

Индекс типа:1

Наименование: Класс А

Характеристика

Значение

Принятое название

Бизнес-центры

Расположение

Первоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом

Конструктивные решения

Монолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии)

Планировочные решения

Оптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами

Архитектура и отделка

Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление

Инженерия

Высококачественная зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов). Современные системы безопасности здания; UPS (источник бесперебойного питания)

Инфраструктура и сервис

Развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха

Паркинг

Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений

Управление зданием

Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации

Индекс типа: 2

Наименование: Класс В

Характеристика

Значение

Назначение

Бизнес-центры, офисные здания

Возраст здания

Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки

Расположение

Несоответствие некоторым требованиям к классу А (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)

Конструктивные решения

Монолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков

Планировочные решения, архитектура и отделка

Несоответствие некоторым требованиям к классу А (в связи с моральным устареванием объекта)

Инженерия

Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания)

Инфраструктура и сервис

Менее широкий спектр услуг

Паркинг

Парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест

Управление зданием

Управление зданием, отвечающее международ ным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием

Индекс типа: 3

Наименование: Класс С

Характеристика

Значение

Принятое название

Офисные здания

Возраст здания

Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения

Расположение

С недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)

Конструктивные решения

Возможность установки подвесных потолков

Планировочные решения

Достаточно эффективные поэтажные планы

Архитектура и отделка

Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам

Инженерия

Система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха

Инфраструктура и сервис

Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха

Паркинг

Недостаточное количество машиномест

Индекс типа:4

Наименование: Класс D

Характеристика

Значение

Принятое название Офисные здания
Назначение

Нежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы

Возраст здания

Более 10 лет

Расположение, консруктивные решения, планировочные решения

Требования не предъявляются

Архитектура и отделка

Более или менее качественный ремонт

Инженерия

Устаревшие инженерные коммуникации

Инфраструктура и сервис, пракинг

Требования не предъявляются

Управление зданием

Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения

Индекс типа: 5

Наименование: Класс Е

Характеристика Значение

Принятое название

Нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывш. детские сады и т.д.)

Возраст здания, расположение, конструктивные решения, планировочные решения

Требования не предъявляются

Архитектура и отделка

Более или менее качественный ремонт

Инженерия

Устаревшие инженерные коммуникации

Инфраструктура и сервис, паркинг, управление зданием

Требования не предъявляются

Индекс типа: 6

Наименование: Класс F

Характеристика

Значение

Принятое название

То же, что класс Е, но не приспособленные под офисы и не отремонтированные (неотделанные)

Возраст здания, расположение, конструктивные решения, планировочные решения

То же, что класс Е

Архитектура и отделка

Требуется конструкция и ремонт (отдделка)

Инженерия, инфраструктура и сервис, паркинг, управление зданием

То же, что и класс Е

Описание вариантов классификации для офисной недвижимости Москвы

Класс А - помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора.

В условиях Москвы первые бизнес-центры, появившиеся в начале 90-х годов и отнесенные к классу А, далеко не всегда соответствовали приведенному описанию. В последние годы стандарты офисов класса А повышаются. Появились так называемые интеллектуальные здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения. Началась первая волна переселения западных арендаторов в более современные здания, которые значительно превосходят своих предшественников.

Основными арендаторами офисов в бизнес-центрах являются западные компании, а также крупные российские фирмы, ведущие бизнес с зарубежными партнерами.

При необходимости более детального анализа офисы класса А можно расчленить на классы А1, А2 и А3.

Класс А1: Здание должно отвечать требованиям международных инвесторов; новое строительство; полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов); возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии); эффективная планировка этажа - рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами; достаточное количество машиномест на подземной автостоянке; современные системы безопасности здания; хорошее инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием.

Класс А2: Вновь построенное или полностью реконструированное здание; полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; парковка, обеспечивающая достаточное количество мест; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); возможность установки фальшполов и подвесных потолков; управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленнойюридической документации на право собственности и эксплуатации зданием. Очень близко к классу А1, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам.

Класс А3: Вновь построенное или полностью реконструированное в начале или середине 90-х годов; часто имеют двухтрубную систему вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха, или систему предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling); может иметь некоторые проблемы с эффективностью поэтажного плана (например, капитальные стены); может иметь менее опытного арендодателя и/или службу эксплуатации. Близко к классу А2, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам.

Класс В - помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. Это, как правило, офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации.

В условиях Москвы класс В - это также офисные помещения в специальных новых офисных зданиях, по каким-либо параметрам качества или расположения уступающих классу А (не претендующих на звание бизнес-центра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых российских компаний). Кроме того, это реконструированные и переоборудованные старинные особняки, расположенные в уютных уголках старой Москвы, приобретаемые или арендуемые крупными российскими банками, издательскими домами, официальными представительствами западных стран.

В настоящее время наблюдается тенденция разделения офисов по назначению: офисы класса А компании используют для размещения топ-менеджмента (как представительские), а класса В с более низкими арендными ставками – для размещения основной массы сотрудников (как рабочие).

Класс С - офисы, по характеристикам здания соответствующие классам В, но с недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) и оборудовании (недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха, недостаточное количество машиномест на парковке) – все офисные здания, не удовлетворяющие требованиям к классу В хотя бы по одному критерию.

Для более подробного изучения офисы класса С удобно расчленить на С1 и С2.

Класс С1: Реконструированное здание; система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха; возможность установки подвесных потолков; достаточно эффективные поэтажные планы; косметический ремонт, соответствующий западным стандартам; круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель.

Класс С2: Реконструированное здание или качественный ремонт здания класса D; принудительная вентиляция; управление зданием на минимальном уровне.

Класс D- офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения.

В условиях Москвы это основной объем офисов российского стандарта - разнообразные нежилые помещения в административных зданиях, научно-исследовательских институтах, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта). Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом (библиотека, типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой. В последнее время многие НИИ, воспользовавшись доходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят реконструкцию своих зданий и их переоснащение, повышая уровень цивилизованности офисов и их доходность вплоть до стандартов класса С.

Класс Е - нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов.

В Москве это переоборудованные полуподвальные помещения, отдельные квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд, бывш. детские сады и т.п., иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне конкурентоспособны с офисами более высокого класса (переходят в класс D).

Ввиду многочисленности объектов класса Е их можно расчленить на два класса, введя новый критерий – наличие отдельного входа.

Класс Е1 – помещения (здания), имеющие отдельный вход (с улицы или со двора).

Класс Е2 – помещения, не имеющие отдельного входа (вход из общего подъезда).

Класс F – помещения свободного назначения и офисные в нижних этажах вновь построенных зданий (без отделки и оборудования) либо в полуподвальных или подвальных помещениях жилых и нежилых зданий, подлежащие ремонту и реконструкции.

Класс F также может быть разбит на два класса (F1 и F2) по признаку наличия отдельного входа.


Полная версия статьи: Realtymarket, Рынок недвижимости России

Автор:Стерник Г.М.
директор Аналитического центра Компании "МИЭЛЬ-Недвижимость",
профессор кафедры экономики и управления городского строительства Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова, председатель комиссии Российской Гильдии риэлторов® по аттестации аналитиков рынка недвижимости, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, канд. тех. наук

 
Как выбрать Агентство недвижимости?
  • домул. Молодой специалист снт220/0/0 м23500 т.р.
  • 3к. кв.ул. Кирова56/51/0 м24/5 эт.3000 т.р.
смотреть все