С 1 января 2015 г. компания «Сибакадемстрой Недвижимость» работает под торговой маркой «КВАДРОТЕКА».
Главная  /  Старая структура сайта  /  Не активный  /  [13.04.06] Мониторинг вторичного рынка квартир г. Новосибирск, март 2006 г.

[13.04.06] Мониторинг вторичного рынка квартир г. Новосибирск, март 2006 г.

  • [13.04.06] Мониторинг вторичного рынка квартир г. Новосибирск, март 2006 г.

1. Общий обзор по городу
Средняя удельная цена в марте по городу составляет 29,64 +/- 0,2 тыс. руб. за 1 кв.м., что на 1,5% больше аналогичного показателя в феврале.
Общий объем предложений квартир в марте 2006 года составил 2934 вариантов квартир (-12,1% по сравнению с февралем 2006 года), 156,1 тыс. кв.м. (-12,5%), 4 598,6 млн.рублей (-11,3%). Средняя цена 1 кв.м. квартир, таким образом, составляет 29,46 тысяч рублей.
С декабря 2004 года средняя удельная цена выросла на 28,8%, исключая влияние инфляции - на 10,6%. Ниже приведена динамика номинальных и реальных индексов средней удельной цены по отношению к базовому периоду – декабрю 2004 года.
Диаграмма N1. Динамика номинальных и реальных индексов.

В январе 2006 года реальная цена на рынке недвижимости снизилась. Это связано с тем, что с календарным началом года произошел пересмотр цен на многие товары и услуги, что привело к инфляции 2,4%. Рынок недвижимости еще не отреагировал на эти изменения. В феврале произошел рост средней удельной цены, однако, инфляция 1,7% не позволила вернуться к декабрьскому уровню цен. В марте продолжился рост цен, однако, меньшими темпами, нежели в феврале. Общий рост цен за 1 квартал 2006 года составил 4,6%, исключая влияние инфляции цена снизилась на 0,4%.

В численном выражении график изменения средней удельной цены выглядит следующим образом. На диаграмме также приведен ежемесячный прирост цен.
Диаграмма N2. Средняя удельная цена и ежемесячный прирост цен.

Структура предложений квартир в базе такова, что больше всего предлагается «средних» квартир и мало «дорогих» и «дешевых» (по средней удельной цене). Картина приближена к нормальному распределению, смещенному влево, что, возможно, говорит о тенденции к повышению средней удельной цены.
Диаграмма N3. Распределение средних удельных цен.

В марте средняя удельная цена квартиры в кирпичном доме в среднем на 8,9% выше средней удельной цены квартиры в панельном доме (30,97 и 28,45 тысяч рублей). При этом квартир в кирпичных домах предлагается к продаже на 5,0% меньше, чем квартир в панельных домах (1394 и 1467 квартир соответственно).

2. Анализ предложений квартир в разрезе по районам.

Основным фактором, влияющим на цену квартиры, является ее местоположение. Посмотрим на зависимость средних удельных цен от района.
Диаграмма N4. Средняя удельная цена по районам.

Таблица N1. Средние цены (в тыс.руб. за 1 кв.м.), отклонения от средней по городу цены, прирост к февралю в разрезе по районам.

Район

Ср. цена 1 кв м

Откл, в %

Прирост, в%

ВАСХНИЛ

28,57

-4

-0,2

Дзержинский

28,11

-5

+1,5

Железнодорожный

35,54

+20

+1,9

Заельцовский

32,17

+9

+2,3

Калининский

27,18

-8

+1,1

Кировский

26,95

-9

+1,8

Ленинский

28,24

-5

+1,0

Октябрьский

29,87

+1

+1,8

Первомайский

23,19

-22

+0,2

Советский

30,58

+3

+1,9

Центральный

37,47

+26

+2,3

По Новосибирску

29,64

0

+1,5


Здесь можно выделить три группы:
1) Высокая ценовая категория. К ним относятся Центральный (+26% к средней по городу удельной цене), Железнодорожный (+20%) и Заельцовский (+9%) районы. Можно сказать, что эти районы составляют центр города. Заельцовский район, который, как правило, не относят к географическому центру города, представлен в основном квартирами, находящимися вблизи (10-20 мин. ходьбы) основной транспортной магистрали – Красного Проспекта. В связи с сосредоточением деловой активности в центре и загруженностью городских транспортных магистралей жилье в этих районах является наиболее привлекательным.
2) Средняя ценовая категория. К ней относятся такие районы города, как Дзержинский (-5%), Калининский (-8%), Кировский (-9%), Ленинский (-5%), Октябрьский (+1%) районы. В них проживает большая часть населения г. Новосибирска. Эти районы характерны доступностью транспорта, однако, время, необходимое, чтобы добраться до центра, составляет от 15 до 60 мин.
В эту ценовую категорию также попали Советский район (+5%) и ВАСХНИЛ (-4%). Несмотря на свою географическую отдаленность, эти районы попадают в среднюю ценовую категорию за счет экологичности и некоей автономности.
3) Низкая ценовая категория – Первомайский район (-22%). Первомайский район характерен удаленностью от центра города и низким развитием инфраструктуры.
Таким образом, самые высокие средние удельные цены – на квартиры в Центральном районе, они составляют 37,5 тыс. руб. за 1 кв.м. Самые низкие - в Первомайском районе (23,2 тыс. руб. за 1 кв.м.). Разница между максимальными и минимальными средними удельными ценами по районам увеличилась на 6,7% по сравнению с февралем и составила 14,3 тыс. руб.

По сравнению с февралем 2006 года наибольший рост средней удельной цены произошел на квартиры в Центральном и Заельцовском районах (+2,3%). В Первомайском районе цена практически не изменилась (+0,2%). По остальным районам рост цен составил 1-2%.

За 1 квартал 2006 года наибольший рост средней удельной цены наблюдался в Заельцовском (+6,4%), Советском (+5,5%) и Калининском (+5,2%) районах, наименьший (+0,9%) – в Первомайском районе. По остальным районам рост цен составил от 3% до 5%.

Посмотрим на структуру объема предложений в марте в количественном выражении (далее по тексту количеству), в общей площади квартир (далее по тексту суммарной площади), в денежном выражении (далее по тексту по суммарной стоимости) в разрезе по районам.

Диаграмма N5. Структура предложений по районам.

Из этой диаграммы также видно, что наиболее дорогие квартиры продаются в Центральном районе, поскольку доля в структуре по стоимости превышает долю в структуре по количеству на 49%. Аналогичная ситуация в Железнодорожном районе (+38%). А вот в Первомайском районе, напротив, доля в структуре по стоимости меньше доли в структуре по количеству на 25% .
По сравнению с февралем увеличилась доля в структуре предложений (по количеству) квартир в Заельцовском районе (+12%), уменьшилась доля квартир в Советском (-18%) районе. По остальным районам изменение доли в структуре предложений не более 10%.
По сравнению с декабрем 2005 года (за 1 квартал 2006 года) почти на треть (27%-31%) увеличилась доля в структуре предложений в Октябрьском, Первомайском, Советском районах, на 19% уменьшилась доля Кировского района.

3. Анализ предложений квартир в разрезе по типам квартир.

Немаловажным фактором, влияющим на стоимость квартиры, является ее тип, который определяется совокупностью количественных и качественных характеристик.
Диаграмма N6. Средняя удельная цена по типам.

Самые высокие средние удельные цены - на элитные (38,4 тыс. руб. за 1 кв.м.) и «малосемейные» (35,7 тыс. руб. за 1 кв.м.) квартиры. Самые низкие средние удельные цены на квартиры в малоэтажных домах (24,0 тыс. руб. за 1 кв. метр).
Среди квартир различных типов набольший рост по сравнению с февралем средних удельных цен (+5,2%) произошел на элитные квартиры, наименьший (+0,7%) – на лидера по росту цен в прошлом месяце – «малосемейки» - и квартиры улучшенной планировки. Для остальных типов квартир прирост средней удельной цены составил не более 2,2%.
За 1 квартал 2006 года наибольший прирост средней удельной цены (+12,1%) показали элитные квартиры, «малосемейки» (+7,9%) и типовые квартиры (+6,7%), наименьший (+0,6%) – квартиры в малоэтажных домах.
В разрезе по типам структура предложений следующая.
Диаграмма N7. Структура предложения по типам.

Эта диаграмма также показывает, что наиболее дорогие квартиры – элитные. Здесь также играет роль тот фактор, что в основном они имеют большую общую площадь. Такая же картина (доля по стоимости превышает долю по количеству) и для квартир улучшенной планировки, и для полногабаритных, т.е. квартир большой площади. Для «хрущевок» ситуация противоположна - доля по суммарной стоимости меньше доли по количеству, однако также примерно равна доле по суммарной площади. Это объясняется тем, что площадь «хрущевок» меньше площади «средней» квартиры.

4. Анализ предложений квартир в разрезе по числу комнат.

Чем больше комнат в квартире, тем ниже средняя удельная цена.
Так, средняя удельная цена однокомнатных квартир больше аналогичного показателя для двухкомнатных на 9%, трехкомнатных - на 14%, многокомнатных - на 21%.
Диаграмма N8. Средняя удельная цена по числу комнат.

По сравнению с февралем больше всего подорожали двухкомнатные квартиры – на 2,2%. Средняя удельная цена многокомнатных квартир по сравнению с февралем уменьшилась на 0,6%.
За 1 квартал 2006 года наибольший прирост средней удельной цены (+5,6%) показали трехкомнатные квартиры. По остальным квартирам наблюдается прирост 3,5-4,5%.
Диаграмма N9. Структура предложения по числу комнат.

Структура предложений (по количеству) в марте практически совпадает с февральской. В структуре предложений преобладают двухкомнатные квартиры (33,6%).
За 1 квартал 2006 года значительных изменений в структуре предложений квартир в разрезе по размерам также не произошло.

5. Средние цены квартир в разрезе по числу комнат.

Наряду с таким показателем, как цена 1 кв.м., интерес также представляет полная цена квартиры. Это показатель менее информативен с точки зрения анализа, так как квартиры очень разнятся по площади (к примеру, площадь однокомнатной квартиры может составлять от 15 до 60 кв.м.), но представляет интерес для потребителей, которые нацелены на приобретение целой квартиры, а не определенного количества квадратных метров.

Посмотрим средние цены на квартиры в разрезе по количеству комнат и местонахождению.

Таблица N2. Средние цены по размерам квартир и районам их расположения.

  1-комнатные
2-комнатные

3-комнатные

многокомнатные
Район
Кол-во
Цена
Кол-во
Цена
Кол-во
Цена
Кол-во
Цена
ВАС 1 0,0% 1075 2 0,1% 1625 1 0,0% 1850 4 0,1% 2800
Дзж 86 2,9% 1004 111 3,8% 1296 90 3,1% 1660 31 1,1% 1953
Жел 36 1,2% 1329 66 2,2% 1778 64 2,2% 2693 22 0,7% 3105
Злц 84 2,9% 1251 93 3,2% 1438 97 3,3% 2138 30 1,0% 3218
Клн 95 3,2% 956 128 4,4% 1336 111 3,8% 1623 25 0,9% 2197
Кир 105 3,6% 943 127 4,3% 1268 85 2,9% 1473 22 0,7% 1979
Лен 132 4,5% 1034 175 6,0% 1363 138 4,7% 1769 58 2,0% 2078
Окт 76 2,6% 1083 130 4,4% 1454 78 2,7% 1879 24 0,8% 1917
Прв 35 1,2% 813 41 1,4% 1085 44 1,5% 1356 26 0,9% 1525
Сов 84 2,9% 1084 60 2,0% 1480 76 2,6% 2013 16 0,5% 2077
Цен 46 1,6% 1331 82 2,8% 1817 71 2,4% 2990 26 0,9% 3936
По Н-ску 780 1064 1015 1419 855 1932 284 2383

Средняя цена однокомнатной квартиры составляет 1064 тысяч рублей, что на 2,0% выше аналогичного показателя в феврале. Разброс средних цен по районам достаточно большой: от 813 тысяч рублей за квартиру в Первомайском районе до 1331 тысяч рублей в Центральном.
Средняя площадь однокомнатной квартиры составляет 33 кв.м.
На приведенной ниже диаграмме отражены средние цены и объем предложения 1-комнатных квартир по районам (площадь «пузырька» соответствует величине предложения).
Диаграмма N10. Средняя цена и объем предложения 1-комнатных квартир по районам.

На рынке двухкомнатных квартир средняя цена составляет 1419 тысяч рублей, что на 1,9% выше аналогичного показателя в феврале.

Средняя площадь двухкомнатной квартиры составляет 48 кв.м.

Диаграмма N11. Средняя цена и объем предложения 2-комнатных квартир по районам.

Средняя цена трехкомнатной квартиры составляет 1932 тысяч рублей, что на 1,4% выше аналогичного показателя в феврале. Достаточно сильно (на 55%) отличается средняя цена квартир в Центральном районе.
Средняя площадь трехкомнатной квартиры составляет 67 кв.м.
Диаграмма N12. Средняя цена и объем предложения 3-комнатных квартир по районам.

 

 

 

Средняя цена многокомнатных квартир составляет 2383 тысячи рублей, что на 2,1% ниже средней цены таких квартир в феврале. Здесь, как и для трехкомнатных квартир, видно, что квартиры в Центральном районе сильно (на 65%) отличаются от средней по городу цены многокомнатных квартир.
Диаграмма N13. Средняя цена и объем предложения многокомнатных квартир по районам.


Средняя площадь многокомнатной квартиры составляет 86 кв.м.

6. Анализ предложений квартир, впервые выставленных на продажу в марте 2006 года.

 

Средняя удельная цена предложений квартир, выставленных на продажу в марте впервые (далее по тексту новые предложения), составляет 31,14 тыс. руб., что на 5,1% выше средней цены всех квартир, предлагаемых на продажу в марте.

Общий объем новых предложений составил 575 объектов или 28,7 тыс. кв.м., что составляет 19,6% и 18,4% от общего числа предложений соответственно. В денежном выражении объем новых предложений составил 895,8 млн. руб. (19,5% общего объема).

Диаграмма N14. Структура новых предложений и всех актуальных предложений по районам.

Среди районов, для которых доли в структуре для новых и всех предложений отличаются значительно (разница более 1%), можно выделить две группы:
1) районы, в которых доля предложения растет: Кировский, Октябрьский, Советский районы.
2) районы, в которых доля предложения уменьшается: Дзержинский, Калининский районы.

Таблица N3. Средние удельные цены новых и всех актуальных предложений по районам.

Район

Новые предложения

Все актуальные предложения

Разница

ВАСХНИЛ

28,46

28,57

-0,4%

Дзержинский

 29,19

28,11

+3,8%

Железнодорожный

38,01

35,54

+6,9%

Заельцовский

34,26

32,17

+6,5%

Калининский

28,72

27,18

+5,7%

Кировский

27,99

26,95

+3,9%

Ленинский

30,21

28,24

+7,0%

Октябрьский

31,59

29,87

+5,8%

Первомайский

23,32

23,19

+0,5%

Советский

30,90

30,58

+1,0%

Центральный

39,79

37,47

+6,2%

По Н-ску

31,14

29,64

+5,1%

По каждому району средние удельные цены новых предложений выше аналогичных показателей общего объема предложений, что говорит о тенденции к повышению цен (за исключением ВАСХНИЛа, доля которого очень мала).

На следующей диаграмме приведены доли в структуре по типам для новых предложений и для всех актуальных предложений.

Диаграмма N15. Структура новых предложений и всех актуальных предложений по типам.

Из этой диаграммы видно, что доля квартир улучшенной планировки и «хрущевок» растет, доля типовых квартир уменьшается. Для других типов квартир доли в структуре для новых и всех предложений отличаются незначительно (разница не более 1%).

Таблица N4. Средние удельные цены новых и всех актуальных предложений по районам. 

Тип

Новые предложения

Все актуальные предложения

Разница

«малосемейки»

35,47

 35,73

-0,7%

в малоэтажных домах

25,52

24,02

+6,2%

полногабаритные

 34,71

30,41

+14,1%

типовые

31,06

29,16

+6,5% 

улучшенной планировки

31,28

30,68

+1,9%

«хрущевки»

30,43

29,19

+4,2%

элитные

42,80

38,39

+11,5%

По всем типам

31,14

29,64

 +5,1%

Для «малосемеек» средняя удельная цена новых предложений на 0,7% ниже средней удельной цены для всех квартир такого типа. Это объясняется тем, что в базе новых предложений присутствует одна недорогая квартира, которая, в силу малости выборки, имеет большое влияние на среднюю цену. Среди всего объема предложений влияние этой квартиры не так значительно.
По остальным типам средние удельные цены новых предложений выше аналогичных показателей общего объема предложений, что говорит о тенденции к повышению цен.

На следующей диаграмме приведены доли в структуре по числу комнат в квартире для новых предложений и для всех актуальных предложений.
Диаграмма N16. Структура новых предложений и всех актуальных предложений по числу комнат.

 
Из этой диаграммы видно, что доля квартир, в которых 3 и более комнат, уменьшается, при этом их средние удельные цены растут быстрее, чем одно- и двухкомнатные квартиры, доля которых, соответственно, увеличивается.

Таблица N5. Средние удельные цены новых и всех актуальных предложений по числу комнат.

Число комнат

Новые предложения

Все актуальные предложения

Разница

1-комнатные

32,84

32,20

+2,0%

2-комнатные

30,33

29,58

+2,5%

3-комнатные

30,68

28,34

+8,3%

многокомнатные

27,76

26,70

 +4,0%

По всем размерам

31,14

29,64

+5,1%

Для всех размеров квартир средние удельные цены новых предложений выше аналогичных показателей общего объема предложений, что также говорит о тенденции к повышению цен. 

 

 

 

 

По материалам Аналитического центра компании КВАДРОТЕКА (Сибакадемстрой Недвижимость)


При использовании материалов ссылка на источник www.sasn.ru обязательна.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
Как выбрать Агентство недвижимости?
  • 3к. кв.ул. Сибиряков-Гвардейцев58/0/0 м24/5 эт.3990 т.р.
  • земляул. 0/0/0 м28100 т.р.
смотреть все