С 1 января 2015 г. компания «Сибакадемстрой Недвижимость» работает под торговой маркой «КВАДРОТЕКА».
Главная  /  Старая структура сайта  /  Не активный  /  [10.03.06] Мониторинг вторичного рынка квартир г. Новосибирск, февраль 2006 г.

[10.03.06] Мониторинг вторичного рынка квартир г. Новосибирск, февраль 2006 г.

  • [10.03.06] Мониторинг вторичного рынка квартир г. Новосибирск, февраль 2006 г.

1. Общий обзор по городу
Средняя удельная цена в феврале по городу составляет 29,20 +/- 0,2 тыс. руб. за 1 кв.м., что на 2,3% больше аналогичного показателя в январе.
Общий объем предложений квартир в феврале 2006 года составил 3339 штук (+24,9% по сравнению с январем 2006 года), 178,4 тыс. кв.м. (+24,6%), 5 182,2 млн. рублей (+27,5%). Средняя цена 1 кв.м. квартир, таким образом, составляет 29,04 тысяч рублей.

С декабря 2004 года средняя удельная цена выросла на 26,8%, исключая влияние инфляции - на 9,8%. Ниже приведена динамика номинальных и реальных индексов средней удельной цены по отношению к базовому периоду – декабрю 2004 года.

 

 

 

 В январе 2006 года реальная цена на рынке недвижимости снизилась. Это связано с тем, что с календарным началом года произошел пересмотр цен на многие товары и услуги, что привело к инфляции 2,4%. Рынок недвижимости еще не отреагировал на эти изменения. В феврале произошел рост средней удельной цены, однако, инфляция 1,7% не позволила вернуться к декабрьскому уровню цен.
В численном выражении график изменения средней удельной цены выглядит следующим образом. На диаграмме также приведен ежемесячный прирост цен.
Структура предложений квартир в базе такова, что больше всего предлагается «средних» квартир и мало «дорогих» и «дешевых» (по средней удельной цене). Картина приближена к нормальному распределению, смещенному влево.

В феврале средняя удельная цена квартиры в кирпичном доме в среднем на 9,0% выше средней удельной цены квартиры в панельном доме (30,56 и 28,03 тысяч рублей). При этом квартир в кирпичных домах предлагается к продаже на 10,6% меньше, чем квартир в панельных домах (1532 и 1714 квартир соответственно).

2. Анализ предложений квартир в разрезе по районам.

Основным фактором, влияющим на цену квартиры, является ее местоположение. Посмотрим на зависимость средних удельных цен от района.

Здесь можно выделить три группы:

  1. Высокая ценовая категория. К ним относятся Центральный (+25% к средней по городу удельной цене), Железнодорожный (+19%) и Заельцовский (+8%) районы. Можно сказать, что эти районы составляют центр города. Заельцовский район, который, как правило, не относят к географическому центру города, представлен в основном квартирами, находящимися вблизи (10-20 мин. ходьбы) основной транспортной магистрали – Красного Проспекта. В связи с сосредоточением деловой активности в центре и загруженностью городских транспортных магистралей жилье в этих районах является наиболее привлекательным.
  2. Средняя ценовая категория. К ней относятся такие районы города, как Дзержинский (-5%), Калининский (-8%), Кировский (-9%), Ленинский (-4%), Октябрьский (+0,5%) районы. В них проживает большая часть населения г. Новосибирска. Эти районы характерны доступностью транспорта, однако, время, необходимое, чтобы добраться до центра, составляет от 15 до 60 мин.
    В эту ценовую категорию также попали Советский район (+3%) и ВАСХНИЛ (-2%). Несмотря на свою географическую отдаленность, эти районы попадают в среднюю ценовую категорию засчет экологичности и некоей автономности.
  3. Низкая ценовая категория – Первомайский район (-21%). Первомайский район характерен удаленностью от центра города и низким развитием инфраструктуры.
    Таким образом, самые высокие средние удельные цены - на квартиры в Центральном районе, они составляют 36,6 тыс. руб. за 1 кв.м. Самые низкие - в Первомайском районе (23,2 тыс. руб. за 1 кв.м.). Разница между максимальными и минимальными средними удельными ценами по районам составляет 13,4 тыс. руб.

    По сравнению с январем 2006 года наибольший рост средней удельной цены произошел на квартиры в Заельцовском районе (+4,3%). В Калининском, Советском и Центральном районах рост цен составил порядка 3%-3,5%. В Октябрьском районе средняя цена 1 кв.м. выросла на 2,6%. По остальным районам рост цен составил не более 1,5%.

    Посмотрим на структуру объема предложений в количественном выражении (далее по тексту количеству), в общей площади квартир (далее по тексту суммарной площади), в денежном выражении (далее по тексту по суммарной стоимости) в разрезе по районам.

Из этой диаграммы также видно, что наиболее дорогие квартиры продаются в Центральном районе, поскольку доля в структуре по стоимости превышает долю в структуре по количеству на 51%. Аналогичная ситуация в Железнодорожном районе (+32%). А вот в Первомайском районе, напротив, доля в структуре по стоимости меньше доли в структуре по количеству на 26% .
По сравнению с январем увеличилась доля в структуре предложений (по количеству) квартир в Первомайском районе (+1,6%), уменьшилась доля квартир в Кировском (-1,8%) и Ленинском (-1,5%) районах. По остальным районам изменение доли в структуре предложений не более 1%.

3. Анализ предложений квартир в разрезе по типам квартир.

Немаловажным фактором, влияющим на стоимость квартиры, является ее тип, который определяется совокупностью количественных и качественных характеристик.

Самые высокие средние удельные цены - на элитные (36,5 тыс. руб. за 1 кв.м.) и «малосемейные» (35,5 тыс. руб. за 1 кв.м.) квартиры. Самые низкие средние удельные цены на квартиры в малоэтажных домах (23,6 тыс. руб. за 1 кв. метр).
Среди квартир различных типов самый большой рост средних удельных цен (+5,2%) произошел на «малосемейки». Следом за ними идут «элитные» и типовые квартиры (+3,2% и +3,1% соответственно). Для остальных типов квартир прирост средней удельной цена составил не более 2,5%.

В разрезе по типам структура предложений следующая.

Эта диаграмма также показывает, что наиболее дорогие квартиры – элитные. Здесь также играет роль тот фактор, что в основном они имеют большую общую площадь. Такая же картина (доля по стоимости превышает долю по количеству) и для квартир улучшенной планировки, и для полногабаритных, т.е. квартир большой площади. Для «хрущевок» ситуация противоположна - доля по суммарной стоимости меньше доли по количеству, однако также примерно равна доле по суммарной площади. Это объясняется тем, что площадь «хрущевок» меньше площади «средней» квартиры.

4. Анализ предложений квартир в разрезе по числу комнат.

Чем больше комнат в квартире, тем ниже средняя удельная цена.
Так, средняя удельная цена однокомнатных квартир больше аналогичного показателя для двухкомнатных на 9%, трехкомнатных - на 13%, многокомнатных - на 18%.

 

По сравнению с январем меньше всего подорожали двухкомнатные квартиры – на 1%. Рост цен на остальные квартиры составил порядка 2,7% – 3%.

 

 

 

 

5. Средние цены квартир в разрезе по числу комнат.

Наряду с таким показателем, как цена 1 кв.м., интерес также представляет полная цена квартиры. Это показатель менее информативен с точки зрения анализа, так как квартиры очень разнятся по площади (к примеру, площадь однокомнатной квартиры может составлять от 15 до 60 кв.м.), но представляет интерес для потребителей, которые нацелены на приобретение целой квартиры, а не определенного количества квадратных метров.
Так как главные вопросы, интересующие покупателей при покупке квартиры – это количество комнат и место нахождения, то будем рассматривать цены на квартиры именно в этом ключе, невзирая на ее тип.
Ниже приведена таблица средних цен по размерам квартир и районам их расположения

 

 

  1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные многокомнатные
Район  Кол-во Цена Кол-во  Цена Кол-во Цена  Кол-во Цена
ВАС 2 0,2% 1098 3 0,3% 1667 2 0,2% 2150 6 0,4% 3000
Дзж 92 10,2% 1003 132  11,8% 1280 101 10,1% 1613 31 10,7% 1864
Жел 41 4,5% 1278 71 6,3% 1701 70 7,0% 2537 25 6,2% 3038
Злц 95 10,5% 1177 89 7,9% 1429 94 9,4% 2083 32 9,3% 3487
Клн 130 14,4% 937 144 12,8% 1279 133 13,3% 1635 26 13,0% 2226
Кир 124 13,7% 943 147 13,1% 1230 102 10,2% 1467 31 12,1% 2024
Лен 131 14,5% 1024 191 17,0% 1355 148  14,8% 1776 63 16,0%  2112
Окт 74 8,2% 1021 126 11,2% 1478 100 10,0% 1926 33 10,0% 2006
Прв 42 4,7% 786 40 3,6% 1069 53 5,3% 1364 17 4,6% 1527
Сов 106 11,8% 1070 95 8,5% 1441 104 10,4% 1899 21 9,8% 2117
Цен 65 7,2% 1338 85 7,6% 1793 90 9,0% 2974 32 8,1% 3869
По Н-ску 902 1043 1123 1393 997 1906 317 2452

Средняя цена однокомнатной квартиры составляет 1043 тысяч рублей, что на 3,8% выше аналогичного показателя в январе 2006 года. Разброс средних цен по районам достаточно большой: от 786 тысяч рублей за квартиру в Первомайском районе до 1338 тысяч рублей в Центральном.
Средняя площадь однокомнатной квартиры составляет 33 кв.м.
На приведенной ниже диаграмме отражены средние цены и объем предложения 1-комнатных квартир по районам (площадь «пузырька» соответствует величине предложения).

На рынке двухкомнатных квартир средняя цена составляет 1393 тысяч рублей, что на 0,7% выше аналогичного показателя в январе.
Средняя площадь двухкомнатной квартиры составляет 48 кв.м.

 

 

 

  

Средняя цена трехкомнатной квартиры составляет 1906 тысяч рублей, что на 2,7% выше аналогичного показателя в январе. Достаточно сильно (на 56%) отличается средняя цена квартир в Центральном районе.
Средняя площадь трехкомнатной квартиры составляет 67 кв.м.

Средняя цена многокомнатных квартир составляет 2435 тысяч рублей, что на 0,7% выше средней цены таких квартир в январе. Здесь, как и для трехкомнатных квартир, видно, что квартиры в Центральном районе сильно (на 58%) отличаются от средней по городу цены многокомнатных квартир.
Средняя площадь многокомнатной квартиры составляет 89 кв.м.

6. Анализ предложений квартир, впервые выставленных на продажу в феврале 2006 года.

Средняя удельная цена предложений квартир, выставленных на продажу в феврале впервые (далее по тексту новые предложения), составляет 30,35 тыс. руб., что на 3,9% выше средней цены всех квартир, предлагаемых на продажу в феврале.
Общий объем новых предложений составил 953 объектов или 48,6 тыс. кв.м., что составляет 28,5% и 27,3% от общего числа предложений соответственно. В денежном выражении объем новых предложений составил 1 470,1 млн. руб. (28,4% общего числа).
На диаграмме приведены доли в структуре по районам для новых предложений и для всех актуальных предложений.

Среди районов, для которых доли в структуре для новых и всех предложений отличаются значительно (более 1%), можно выделить две группы:

 

 

 

  1.  районы, в которых доля предложения растет: Ленинский, Октябрьский районы;
  2. районы, в которых доля предложения уменьшается: Кировский, Первомайский районы.

Район Новые предложения Все актуальные предложения Разница
ВАСХНИЛ 31,48 28,63 +9,9%
Дзержинский 28,64 27,70 +3,4%
Железнодорожный 35,46 34,88 +1,7%
Заельцовский 32,94 31,43 +4,8%
Калининский 28,71 26,90 +6,8%
Кировский 27,92 26,48 +5,4%
Ленинский 28,72 27,97  +2,7%
Октябрьский 30,00 29,34 +2,3%
Первомайский 24,26 23,15 +4,8%
Советский 31,18 30,00 +3,9%
Центральный 37,90 36,63 +3,5%
По Н-ску 30,35 29,20 +3,9%

По каждому району средние удельные цены новых предложений выше аналогичных показателей общего объема предложений, что говорит о тенденции к повышению цен.

На следующей диаграмме приведены доли в структуре по типам для новых предложений и для всех актуальных предложений.

Из этой диаграммы видно, что доля квартир улучшенной планировки растет, доля «хрущевок» уменьшается. Для других типов квартир доли в структуре для новых и всех предложений отличаются незначительно (не более 1%).

 

 

 

Тип Новые предложения Все актуальные предложения Разница
«малосемейки» 39,66 35,48 +11,8%
в малоэтажных домах 25,73 23,55 +9,3%
полногабаритные 29,19 30,07 -2,9%
типовые 30,42 28,69 +6,0%
улучшенной планировки 31,00 30,47 +1,7%
«хрущевки» 29,63 28,56 +3,7%
элитные 38,81 36,48 +6,4%
По всем типам 30,35 29,20 +3,9%

Для полногабаритных квартир средняя удельная цена новых предложений ниже средней удельной цены для всех квартир такого типа. Это объясняется тем, что в новые предложения полногабаритных квартир расположены в менее дорогих районах. По остальным типам средние удельные цены новых предложений выше аналогичных показателей общего объема предложений, что говорит о тенденции к повышению цен.

На следующей диаграмме приведены доли в структуре по числу комнат в квартире для новых предложений и для всех актуальных предложений.

Из этой диаграммы видно, что доля однокомнатных, доля трехкомнатных уменьшается. Для других размеров квартир доли в структуре для новых и всех предложений отличаются незначительно (не более 1%).

 

 

 

Число комнат Новые предложения Все актуальные предложения Разница
1-комнатные 32,20 31,66 +1,7%
2-комнатные 29,89 28,95 +3,2%
3-комнатные 29,32 27,98 +4,8%
многокомнатные 27,60 26,85 +2,8%
По всем размерам 30,35 29,20 +3,9%

Для всех размеров квартир средние удельные цены новых предложений выше аналогичных показателей общего объема предложений, что также говорит о тенденции к повышению цен.

По материалам Аналитического центра компании КВАДРОТЕКА  (Сибакадемстрой Недвижимость)


При использовании материалов ссылка на источник www.sasn.ru обязательна.

 

 

 

 

 
Как выбрать Агентство недвижимости?
  • 3к. кв.ул. Ключ-Камышенское Плато103/52/13 м26/14 эт.4950 т.р.
  • 1к. кв.ул. Виктора Уса21/20/0 м27/17 эт.1250 т.р.
смотреть все