С 1 января 2015 г. компания «Сибакадемстрой Недвижимость» работает под торговой маркой «КВАДРОТЕКА».
Главная  /  Старая структура сайта  /  Не активный  /  [10.02.06] Мониторинг вторичного рынка квартир г. Новосибирска, январь 2006 г.

[10.02.06] Мониторинг вторичного рынка квартир г. Новосибирска, январь 2006 г.

  • [10.02.06] Мониторинг вторичного рынка квартир г. Новосибирска, январь 2006 г.

Анализ вторичного рынка квартир

1. Общий обзор по городу

Средняя удельная цена в январе по городу составляет 28,55 +/- 0,2 тыс. руб. за 1 кв.м., что на 0,7% больше аналогичного показателя в декабре. Однако, погрешность в определении среднего, составляющая 0,8%, не позволяет сделать однозначных выводов об изменении цены.
Общий объем предложений квартир в январе 2006 года составил 2673 штук (+0,3% по сравнению с декабрем 2005 года), 143,2 тыс. кв.м. (+2,8%), 4 065,5 млн. рублей (+1,4%). Средняя цена 1 кв.м. квартир, таким образом, составляет 28,39 тысяч рублей.
С декабря 2005 года реальная цена на рынке недвижимости снизилась. Это связано с тем, что с календарным началом года произошел пересмотр цен на многие товары и услуги, что привело к инфляции 2,4%. Рынок недвижимости еще не отреагировал на эти изменения.

В январе средняя удельная цена квартиры в кирпичном доме в среднем на 8,9% выше средней удельной цены квартиры в панельном доме (29,85 и 27,41 тысяч рублей). При этом квартир в кирпичных домах предлагается к продаже на 9,2% меньше, чем квартир в панельных домах (1239 и 1365 квартир соответственно).

2. Анализ квартир в разрезе по районам.

Основным фактором, влияющим на цену квартиры, является ее расположение. Посмотрим на зависимость средних удельных цен от района.

Здесь можно выделить три группы:

1) Высокая ценовая категория. К ним относятся Центральный (+25% к средней по городу удельной цене), Железнодорожный (+21%) и Заельцовский (+6%) районы. Можно сказать, что эти районы составляют центр города. Заельцовский район, который, как правило, не относят к географическому центру города, представлен в основном квартирами, находящимися вблизи (10-20 мин. ходьбы) основной транспортной магистрали – Красного Проспекта. В связи с сосредоточением деловой активности в центре и загруженностью городских транспортных магистралей жилье в дорогих районах является наиболее привлекательным.

2) Средняя ценовая категория. К ней относятся такие районы города, как Дзержинский (-4%), Калининский (-9%), Кировский (-8%), Ленинский (-3%), Октябрьский (+0%) районы. В них проживает большая часть населения г. Новосибирска. Эти районы характерны доступностью транспорта, однако, время, необходимое, чтобы добраться до центра, составляет от 15 до 60 мин.

В эту ценовую категорию также попали Советский район (+2%) и ВАСХНИЛ (-4%). Несмотря на свою географическую отдаленность, эти районы попадают в среднюю ценовую категорию засчет экологичности и некоей автономности.

3) Низкая ценовая категория – Первомайский район (-19%). Первомайский район характерен удаленностью от центра города и низким развитием инфраструктуры.

Таким образом, самые высокие средние удельные цены - на квартиры в Центральном районе, они составляют 35,6 тыс. руб. за 1 кв.м. Самые низкие - в Первомайском районе (23,0 тыс. руб. за 1 кв.м.). Разница между максимальными и минимальными средними удельными ценами по районам составляет 12,6 тыс. руб.

По сравнению с декабрем 2005 года наибольший рост средней удельной цены произошел на квартиры в Железнодорожном (+2,3%) и Дзержинском районе (+2,2%). По остальным районам рост составил не более 0,6%, что сопоставимо по уровню с погрешностью вычислений.

Посмотрим на структуру объема предложений в количественном выражении (далее по тексту количеству), в общей площади квартир (далее по тексту суммарной площади), в денежном выражении (далее по тексту по суммарной стоимости) в разрезе по районам.

Из этой диаграммы также видно, что наиболее дорогие квартиры продаются в Центральном районе, поскольку доля в структуре по стоимости превышает долю в структуре по количеству на 49%. Аналогичная ситуация в Железнодорожном районе (+30%). А вот в Первомайском районе, напротив, доля в структуре по стоимости меньше доли в структуре по количеству на 41% .

По сравнению с декабрем 2005 года увеличилась доля в структуре предложений (по количеству) квартир в Советском (+2,3%) и Октябрьском (+1,5%) районах, уменьшилась доля квартир в Заельцовском районе (-2,6%). По остальным районам изменение доли в структуре предложений не более 1%.

3. Анализ квартир в разрезе по типам квартир.

Немаловажным фактором, влияющим на стоимость квартиры. является ее тип, который определяется совокупностью количественных и качественных характеристик. К сожалению, для некоторых вариантов в базе набор характеристик не позволяет определить тип. Такие варианты (4) были отнесены к типу «неопределенный».

Самые высокие средние удельные цены - на элитные (35,4 тыс. руб. за 1 кв.м.) и «малосемейные» (33,7 тыс. руб. за 1 кв.м.) квартиры. Самые низкие средние удельные цены на квартиры в малоэтажных домах (23,4 тыс. руб. за 1 кв. метр).

Самые высокие темпы роста уже второй месяц демонстрируют элитные квартиры (+3,3% за январь). Для остальных типов наблюдаются колебания цены не более 1,8%

В разрезе по типам структура предложений следующая.

Эта диаграмма также показывает, что наиболее дорогие квартиры – элитные. Здесь также играет роль тот фактор, что в основном они имеют большую общую площадь. Такая же картина (доля по стоимости превышает долю по количеству) и для квартир улучшенной планировки, и для полногабаритных, т.е. квартир большой площади. Для «хрущевок» ситуация противоположна - доля по суммарной стоимости меньше доли по количеству, однако также примерно равна доле по суммарной площади. Это объясняется тем, что площадь «хрущевок» меньше площади «средней» квартиры.

4. Анализ квартир в разрезе по числу комнат.

Чем больше комнат в квартире, тем ниже средняя удельная цена. Так, средняя удельная цена однокомнатных квартир больше аналогичного показателя для двухкомнатных на 7%, трехкомнатных - на 13%, многокомнатных - на 18%. По сравнению с декабрем 2005 года все эти разницы уменьшились на 3%.

По сравнению с декабрем средняя удельная цена однокомнатных квартир уменьшилась на 1,3%. Для двухкомнатных, трехкомнатных и многокомнатных квартир цена выросла на 1,4%, 1,5% и 1,5% соответственно.

5. Средние цены квартир в разрезе по числу комнат.

Наряду с таким показателем, как цена 1 кв.м., интерес также представляет полная цена квартиры. Это показатель менее информативен с точки зрения анализа, так как квартиры очень разнятся по площади (к примеру, площадь однокомнатной квартиры может составлять от 15 до 60 кв.м.), но представляет интерес для потребителей, которые нацелены на приобретение целой квартиры, а не определенного количества квадратных метров.

Так как главные вопросы, интересующие покупателей при покупке квартиры – это количество комнат и место нахождения, то будем рассматривать цены на квартиры именно в этом ключе, невзирая на ее тип.

Ниже приведена таблица средних цен по размерам квартир и районам их расположения

  1-комнатны 2-комнатные 3-комнатные многокомнатные
Район Кол-во Цена Кол-во Цена Кол-во Цена Кол-во Цена
ВАС 2 0,3% 1085 3 0,3% 1587 2 0,2% 2150 5 0,4% 2820
Дзж 68 10,0% 976 125 13,1% 1290 80 9,9% 1673 30 11,3% 1841
Жел 29 4,3% 1193 62 6,5% 1734 50 6,2% 2346 16 5,9% 3228
Злц 65 9,6% 1129 79 8,3% 1344 74 9,2% 1948 21 8,9% 2954
Клн 82 12,1% 909 113 11,8% 1273 124 15,4% 1538 14 12,5% 2403
Кир 105 15,5% 920 141 14,7% 1244 98 12,1% 1537 29 14,0% 1994
Лен 122 18,0% 989 158 16,5% 1353 127 15,7% 1757 46 16,9% 2482
Окт 60 8,8% 1008 101 10,6% 1426 79 9,8% 1889 22 9,8% 1978
Прв 33 4,9% 784 25 2,6% 1039 25 3,1% 1311 8 3,4% 1484
Сов 68 10,0% 1033 69 7,2% 1385 76 9,4% 1845 14 8,5% 2161
Цен 44 6,5% 1290 80 8,4% 1804 72 8,9% 2923 27 8,3% 3356
По Н-ску 678 1005 956 1383 807 1855 232 2435

Средняя цена однокомнатной квартиры составляет 1005 тысяч рублей, что на 1,2% ниже аналогичного показателя в декабре 2005 года. Разброс средних цен по районам достаточно большой: от 784 тысяч рублей за квартиру в Первомайском районе до 1290 тысяч рублей в Центральном, однако по сравнению с декабрем он сократился на 9,5% (как и в декабре по сравнению с ноябрем).

Средняя площадь однокомнатной квартиры составляет 33 кв.м.

На приведенной ниже диаграмме отражены средние цены и объем предложения 1-комнатных квартир по районам (площадь «пузырька» соответствует величине предложения).


На рынке двухкомнатных квартир средняя цена составляет 1383 тысяч рублей, что на 1,3% выше аналогичного показателя в декабре.

Средняя площадь двухкомнатной квартиры составляет 48 кв.м.

Средняя цена трехкомнатной квартиры составляет 1855 тысяч рублей, что на 1,1% выше аналогичного показателя в декабре. Достаточно сильно (на 58%) отличается средняя цена квартир в Центральном районе.

Средняя площадь трехкомнатной квартиры составляет 67 кв.м.


Средняя цена многокомнатных квартир составляет 2435 тысяч рублей, что на 5,2% выше средней цены таких квартир в декабре. Здесь, как и для трехкомнатных квартир, видно, что квартиры в Центральном районе сильно (на 38%) отличаются по цене от квартир в других районах.

Средняя площадь многокомнатной квартиры составляет 90 кв.м.

6. Анализ предложений квартир, впервые выставленных на продажу в январе 2006 года.

Средняя удельная цена предложений квартир, выставленных на продажу в январе впервые (далее по тексту новые предложения), составляет 29,28 тыс. руб., что на 2,6% выше средней цены всех квартир, предлагаемых на продажу в январе.

Общий объем новых предложений составил 518 объектов или 26 тыс. кв.м., что составляет 19,4% и 18,2% от общего числа предложений соответственно. В денежном выражении объем новых предложений составил 762,9 млн. руб. (18,8% общего числа).

На диаграмме приведены доли в структуре по районам для новых предложений и для всех актуальных предложений.

Район Новые предложения Все актуальные предложения Разница
ВАСХНИЛ   27,51  
Дзержинский 27,68 27,44 +0,9%
Железнодорожный 36,31 34,65 +4,8%
Заельцовский 31,92 30,14 +5,9%
Калининский 26,62 25,98 +2,5%
Кировский 26,89 26,12 +3,0%
Ленинский 29,00 27,61 +5,0%
Октябрьский 30,05 28,61 +5,1%
Первомайский 24,49 23,00 +6,5%
Советский 29,38 29,03 +1,2%
Центральный 36,09 35,58 +1,5%
По Н-ску 29,28 28,55 +2,6%

По каждому району средние удельные цены новых предложений выше аналогичных показателей общего объема предложений, что говорит о тенденции к повышению цен.

На следующей диаграмме приведены доли в структуре по типам для новых предложений и для всех актуальных предложений.

Тип Новые предложения Все актуальные предложения Разница
«малосемейки» 36,29 33,72 +7,6%
в малоэтажных домах 23,80 23,44 +1,5%
полногабаритные 30,78 29,94 +2,8%
типовые 29,67 27,82 +6,6%
улучшенной планировки 29,82 29,71 +0,4%
«хрущевки» 28,50 28,08 +1,5%
элитные 39,21 35,36 +10,9%

тип не определен

28,33 36,32 -
По всем типам 29,28 28,55 +2,6%

По каждому типу средние удельные цены новых предложений выше аналогичных показателей общего объема предложений, что говорит о тенденции к повышению цен.

На следующей диаграмме приведены доли в структуре по числу комнат в квартире для новых предложений и для всех актуальных предложений.

Число комнат Новые предложения Все актуальные предложения Разница
1-комнатные 30,62 30,73 - 0,3%
2-комнатные 29,00 28,68 +1,1%
3-комнатные 28,14 27,25 +3,3%
многокомнатные 29,03 26,13 +11,1%
По всем размерам 29,28 28,55 +2,6%

Для однокомнатных квартир наблюдается небольшое уменьшение средней удельной цены для новых предложений (однако, незначительное с учетом погрешности). При этом доля однокомнатных квартир среди новых предложений больше доли таких квартир среди всех предложений. Если такая ситуация повторится в следующих месяцах, это может говорить о том, что увеличивается предложение однокомнатных квартир, в связи с чем на них падает цена.

По материалам Аналитического центра компании КВАДРОТЕКА (Сибакадемстрой Недвижимость)


При использовании материалов ссылка на источник www.sasn.ru обязательна.