С 1 января 2015 г. компания «Сибакадемстрой Недвижимость» работает под торговой маркой «КВАДРОТЕКА».
Главная  /  Старая структура сайта  /  Не активный  /  Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость

  • Коммерческая недвижимость
? Возможно ли осуществление следующих сделок:
• покупка физ. лицами производственного здания в долевую собственность
• внесение физ. лицами производственного здания в уставный капитал ООО
• покупка ООО земельного участка под производственным зданием.
Возможна ли одновременная их регистрация?


Одновременная (параллельная) регистрация сделок невозможна. Сделки должны совершаться последовательно. После регистрации покупки здания в установленном порядке, возможна его дальнейшая передача в уставный капитал ООО. При этом, сделка по покупке (одного лишь) здания возможна в том случае, если земельный участок, на котором расположено здание, принадлежит продавцу не на праве собственности (например, находится в аренде). Если участок принадлежит продавцу на праве собственности, то здание и участок должны отчуждаться покупателям одновременно: в договоре купли-продажи два объекта – здание и земельный участок. В этом случае, вопрос о дальнейшей приватизации участка, по понятным причинам, отпадает.
Если земельный участок продавцу на праве собственности не принадлежит, то после приобретения здания в собственность, новый собственник здания, в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, приобретает исключительное право на приватизацию (выкуп) земельного участка, на котором расположено здание.
В соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 ? 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и постановлением Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 ? 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю», решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимается:
• Министерством имущественных отношений Российской Федерации (его территориальными органами) - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности;
• уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, а также в случае, если земельные участки были предоставлены в соответствии с решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации;
• органом местного самоуправления - в иных случаях.
Отказ в выкупе таких земельных участков допускается только в случаях, если земельные участки ограниченны в обороте или изъяты из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 ? 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Принимая решение о приватизации земельного участка, соответствующие органы рассматривают следующие документы:
• заявку на приватизацию земельного участка (существуют рекомендуемые формы);
• кадастровую карту (план) земельного участка, состоящую из разделов В.1 – В.6, оформляемую в соответствии с правилами ГЗК-1-Т.О-04-01-01, утвержденными Росземкадастром 10.04.2001;
• копии документов, устанавливающих разрешенное использование, категорию, правообладателя и право, на котором используется земельный участок (в случае отсутствия данных сведений в кадастровой карте (плане) земельного участка);
• доверенность, оформленную надлежащим образом (в случае подачи заявки представителем заявителя);
• нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица;
• копию документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица;
• решение в письменной форме соответствующего органа управления заявителя о приобретении имущества (если это необходимо в соответствии с учредительными документами заявителя и законодательством государства, в котором зарегистрирован заявитель);
• документы, подтверждающие размер площади здания, строения и сооружения и государственную регистрацию прав на них (либо на помещения в них), а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, - иные документы, подтверждающие возникновение прав на эти объекты недвижимого имущества (например, план приватизации);
• иные документы, требование о предоставлении которых покупателями государственного имущества установлено федеральными законами;
• опись представленных документов.
Требование к представлению заявителем иных документов не допускается.

? Объектом незавершенного строительства является нежилое строение. Отвод земельного участка осуществлялся под строительство одного объекта - данного нежилого строения. Застройщик, выстаивающий данный объект, желает продать его нескольким лицам. В связи с этим возникает вопрос: возможно ли разделение объекта незавершенного строительства на несколько самостоятельных частей, и можно ли рассматривать такую часть объекта незавершенного строительства в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства?

Из статьи 25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что:
1. регистрация права на объект незавершенного строительства производится в случае необходимости совершения сделки с таким объектом, следовательно, предметом (будущей) сделки будет весь объект незавершенного строительства, а не его часть;
2. при регистрации права на объект незавершенного строительства объектом права является весь объект незавершенного строительства, а не его часть;
3. земельный участок выделяется для создания конкретно определённого объекта (либо нескольких объектов) недвижимости.
Кроме того, сам объект регистрации определяется на основании документов, которые оформляются организациями технического и кадастрового учета, а учреждение юстиции регистрирует права при наличии таких документов. Следовательно, разделить объект недвижимости на несколько самостоятельных объектов на этом этапе невозможно.
Можно продать объект незавершённого строительства в общую долевую собственность нескольких лиц. Если доли в праве общей долевой собственности будут рассчитаны таким образом, что они будут строго пропорциональны площади будущих отдельных объектов права (помещений), то у сособственников в дальнейшем не должно возникнуть сложности с выделением своих долей в натуре из общего имущества.
? Необходимо ли регистрировать договор коммерческого найма помещения, заключенный на неопределенный срок?
 
Договор найма жилого помещения не подлежит государственной регистрации. Однако, в соответствии с правилами, установленными ст. 683 ГК РФ, данный договор заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если срок в договоре не определён, договор считается заключённым на срок пять лет.


? Как убедить городскую администрацию продать нам арендуемое у них здание? Суть в том, что администрация постоянно повышает арендную плату за помещения и не хочет продавать (это и понятно - так выгодней). Мы же в свою очередь не заинтересованы в том, чтобы нести расходы на аренду, не можем сделать нормальный ремонт. Нужно выдвинуть такие аргументы, чтобы администрация, по крайней мере, заинтересовалась... Направление деятельности нашей деятельности - финансы, имеем "некоторый вес" в нашем городе.

В теории права право собственности определяется как неограниченное экономическое господство субъекта над вещью (объектом права). Собственник вправе совершать с принадлежащей ему вещью любые действия (будь то сделка по отчуждению или физическое уничтожение вещи). Ограничения на действия собственника могут быть установлены только законом и только в целях общественной безопасности.
Иными словами: администрация не обязана, хотя и может. Следовательно, единственный способ убедить - сделать такое предложение, от которого невозможно отказаться. Думайте, на то вы и "финансы".