С 1 января 2015 г. компания «Сибакадемстрой Недвижимость» работает под торговой маркой «КВАДРОТЕКА».
Главная  /  Старая структура сайта  /  Не активный  /  Договор купли-продажи (покупка, обмен)

Договор купли-продажи (покупка, обмен)

  • Договор купли-продажи (покупка, обмен)

? Является ли расписка необходимой частью договора купли-продажи недвижимости?

Частью договора, как такового, расписка не является. Она является подтверждением исполнения обязательства по договору. Можно сказать так: договор есть документ юридический, а расписка – документ финансовый.
В соответствии с правилами, установленными ст. 312 ГК РФ% «Если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несёт риск последствий непредъявления такого требования». Последняя фраза определённо указывает нам на кого в случае судебного спора падёт бремя доказывания факта уплаты денег. В отсутствие расписки сделать это непросто, а с распиской проще -простого.

? Здравствуйте, Алексей Юрьевич. У меня вопрос о договоре купли-продажи квартиры и передаточном акте. Я покупаю квартиру, и агентство предлагает вариант совместить эти 2 документа в одном. Т.е. в договоре купли-продажи будет прописано, что он одновременно имеет силу акта приемки-передачи. Скажите, на сколько это юридически грамотно? Какие в таком оформлении плюсы и минусы?
Спасибо.
 
Юридически это никаким правилам не противоречит. В соответствии со ст. 556. ГК РФ: "1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче".
Принято считать, что таким "иным документом" может быть и сам договор. Однако согласитесь, если есть дополнительный документ (акт) в котором ещё раз сказано, что все обязательства (в том числе обязательства по оплате имущества) выполнены и приняты, то такой документ излишней роскошью считать нельзя. Покупка недвижимости - это не тот случай, когда есть резон экономить на бумаге. Простота - сами знаете, хороша не во всех случаях.

?
 Подскажите, пожалуйста, последовательность действий для покупки квартиры (ЖСК). Какой документ требовать от продавца в подтверждение его права собственности, как и где может проходить сделка, какие условия обозначить в договоре купли-продажи; после получения в собственность этой квартиры как в нее прописаться и сколько на это уйдет времени?
 
Документом, удостоверяющим право собственности на квартиру, полученную от ЖСК членом жилищно-строительного кооператива, является справка о полной выплате паевого взноса этим самым членом ЖСК. Сделка с такой квартирой ничем принципиально не отличается от сделок с другими квартирами, право собственности на которые возникло по иным основаниям. Обязательными (существенными) условиями договора купли-продажи является соглашение о предмете сделки (точные данные квартиры) - ст. 554 ГК РФ, соглашение о цене - ст. 555, соглашение о правах лиц, сохраняющих право пользования квартирой после перехода права собственности к покупателю (если таковые имеются) - ст. 558. Эти условия обязательны, все остальные - по вашему усмотрению. Договор подлежит государственной регистрации в течение тридцати дней с момента предоставления всех документов в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация по месту жительства осуществляется в течение трёх дней с момента предоставления в органы паспортно-визовой службы  документа, удостоверяющего личность, заявление установленной формы о регистрации по месту жительства, документа, являющийся основанием для заселения в жилое помещение (в вашем случае зарегистрированный в установленном порядке  договор и свидетельство о праве собственности на данное помещение или их нотариально удостоверенные копии).

?
Подскажите, пожалуйста, существует ли такое понятие, как "родственный обмен"? Как он происходит и что необходимо для этого процесса?
 
Данное понятие следует, по-видимому, относить к понятиям скорее бытовым, нежели нормативно-правовым. Как правило, оно означает ситуацию, при которой один из членов семьи, проживающей в муниципальном жилом помещении, обменивает приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом, при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется также в качестве члена семьи нанимателя этого помещения. Обмен производиться в обычном порядке, предусмотренном для обмена муниципального жилья. Участники обмена должны быть совершеннолетними. Для обмена требуется письменное согласие других совершеннолетних членов семьи нанимателя (в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь.
 
? Я хочу заключить договор купли продажи квартиры с пожизненным проживанием владельца приватизированной квартиры с оплатой стоимости этой квартиры. Может ли быть расторгнут такой договор со стороны владельца, если, например, в договоре будет пункт о невозможности расторжения договора.
 
При наличии обстоятельств, с которыми закон связывает возможность расторжения договора, договор может быть расторгнут судом по иску заинтересованной стороны. Наличие такой фразы в договоре ничего не изменит. Если бы такие проблемы устранялись одной единственной фразой, сделки бы никогда не расторгались (а юристы стали бы никому не нужны).

?
Готовлю документы для оформления договора купли-продажи долей земельного участка у своих ближайших родственников (долей которого я также владею). В связи с этим возник ряд вопросов:
1. Обязательно ли оформление договора купли-продажи только у нотариуса по месту нахождения участка (то есть в с. Колывань)?
2. Обязательно ли требование нотариуса о нотариально заверенном разрешении супругов моих родственников на продажу, если эти доли участка достались им по наследству?
3. Обязательно ли требование нотариуса о нотариально заверенном согласии моей супруги на покупку (!) этих долей. Пожалуйста, помогите понять, с чем связаны все эти требования, я считаю, что все эти требования незаконны (ст. 256 ГК РФ).
По порядку.
1. Сделка с недвижимостью, действительно, совершается по месту нахождения этого имущества, однако к услугам нотариуса, тем более какого-либо конкретного нотариуса, прибегать не обязательно. Для договора купли-продажи земельного участка не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение. Обязательным условием является государственная регистрация перехода права собственности
2. Строго говоря, вы правы. Имущество, полученное одним из супругов в порядке наследования, не является совместной собственностью супругов. Об этом и сказано в ст. 256 ГК РФ. Здесь вы правы. Однако нотариус может исходить из предположения, что за счёт средств другого супруга, или за счёт совместных средств, были произведены какие-либо улучшения имущества (например, многолетние насаждения) и потребовать оформления согласия "на всякий случай", во избежание недоразумений.
3. Согласие вашей супруги действительно требуется. Цитирую ст. 35 Семейного кодекса РФ:
"3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга".
Перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка требует регистрации в установленном порядке. Отсюда и требование.

?
Я имею 1/2 доли в праве собственности в двухкомнатной квартире общей площадью 44 кв.м. и 1/2 доля в праве собственности принадлежит моей несовершеннолетней (16 лет) дочери.
У моего мужа (гражданский брак) есть в собственности однокомнатная квартира 33 кв.м.
Можем ли мы произвести через договор купли-продажи обмен 1/2 доли собственности дочери и однокомнатной квартиры. Должна ли я получить согласие на такую сделку у отца ребенка (моего первого мужа, мы разведены, алименты он не платит и в воспитании ребенка не участвует)? Могу ли я, действуя за своего несовершеннолетнего ребенка, оформить такой договор купли-продажи или необходимо присутствие или личное участие самого несовершеннолетнего ребенка в этой сделке?
Не усматриваю никаких препятствий в осуществлении вашего плана. Обмен лучше производить посредством договора мены. Незачем оформлять два договора купли продажи вместо одного (мены), если в действительности имеет место мена. Кроме того, сэкономите на регистрации сделки (одно регистрационное действие вместо двух). Для совершения мены необходимо получить согласие органов опеки и попечительства по месту жительства дочери. Обратитесь с соответствующим заявлением с приложением копий всех документов на квартиры. Начиная с 14 лет, граждане самостоятельно совершают все сделки, однако для совершения данного вида сделок, до достижения несовершеннолетними возраста 18 лет, требуется согласия законного представителя, то есть ваше согласие. Присутствие дочери при совершении сделки необходимо, но необходимо также и ваше присутствие.

?
Собираюсь приобрести дом в пригороде с земельным участком. Есть предложение приобрести часть дома в виде ½  доли в праве собственности, и ½ долю в праве собственности на земельный участок, доставшиеся хозяину по наследству. Хозяин второй половины недвижимости против продажи. Продавец предлагает оформить сделку через дарение. Какие риски?
Важнейшим условием действительности (законности) сделки является соответствие воли сторон их волеизъявлению. По этой причине если стороны заключают сделку купли-продажи, то надо стремиться к тому, чтобы, и оформлено это было как купля-продажа. Если имущество будет содержать скрытые неустранимые недостатки (о которых если бы вы знали заранее, то не купили бы такой дом, или купили бы на других условиях), как будете вы отстаивать свои права, имея на руках "липовый" договор дарения?
Для покупки вами данного имущества никакого "согласия" от другого сособственника не требуется. Сособственник обладает преимущественным правом купить отчуждаемую долю за цену и при прочих равных условиях, на которых собираетесь приобрести имущество вы. Он вправе использовать своё право в течение одного месяца, начиная с момента, когда его известят об условиях продажи. Пусть продавец направит ему телеграмму, с указанием цены и других существенных условий продажи (копию заверить у начальника узла связи), или воспользуйтесь услугами нотариуса для этой цели. Если в течение месяца сособственник своим правом не воспользуется, то по истечении месяца вы оформите договор купли-продажи. Доказательство извещения сособственника приложите к комплекту документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности.

?
Могу ли я оформить сделку купли-продажи приватизированной квартиры (в свою собственность) в городе, где проживаю, если прописана в другом городе, и должна ли я при этом в ней прописаться?

Сделки с недвижимостью совершаются по месту нахождения недвижимости. Выдайте доверенность кому-либо, кто проживает в том городе, где вы собираетесь покупать квартиру и кому вы доверяете. Прописываться в приобретенной квартире нет необходимости.

?
Скажите, пожалуйста, каким образом иностранный гражданин (в данном случае гражданин Азербайджана) может приобрести (купить) квартиру (дом) в России? Какие документы ему необходимо иметь?
Если речь идёт о приобретении иностранным гражданином дома или квартиры на территории муниципального образования, которое не относятся к закрытым территориям, то здесь установленных законом ограничений нет.
Приобретение недвижимости иностранными гражданами осуществляется в общем порядке, т.е. в порядке установленном для сделок с недвижимым имуществом на территории Российской Федерации. Иностранный гражданин предъявляет документ, который в соответствии с действующим законодательством его страны удостоверяет его личность в стране пребывания.
Отдельными законами установлены ограничения для некоторых категорий имущества. В частности, Земельным кодексом РФ введен запрет для иностранных граждан на приобретение земельных участков в приграничных территориях.
 
? Собираемся менять квартиру. В агентстве недвижимости, куда мы обратились, нам сказали, что приватизированные квартиры обменять невозможно, и предстоит сделка купли-продажи. Так ли это?
Риэлтеры либо:
а) добросовестно заблуждаются;
б) не умеют составить договор мены (встречается такое);
в) иное...

Обратитесь к более грамотным риэлтерам. Всегда имеет смысл на бумаге отображать именно то, что происходит в действительности (за исключением тех редких случаев, когда есть резон сделать наоборот), поскольку соответствие воли и волеизъявления сторон является непременным условием юридической действительности сделки. Кроме того, если вы заключите две "встречные" купли-продажи, то потратите лишние деньги на дополнительное регистрационное действие (вместо одного договора будет зарегистрировано два).

? Здравствуйте! Моему отчиму предложили купить дом продавец инвалид 2-ой группы, оформлять документы сам не может. Посоветуйте, что лучше и быстрее: оформить договор купли-продажи или можно дарственную? Спасибо.

По времени - абсолютно безразлично, дарственная это будет или купля-продажа. Однако всегда имеет смысл оформлять именно то, что имеет дело в действительности. Если дом покупается - значит, купля-продажа. Если человек по состоянию здоровья не может выполнять какие-либо действия, то он может выдать другому лицу доверенность на совершение этих действий. Необходимые действия выполнит поверенный на основании доверенности. Желательно, чтобы поверенный обладал минимумом необходимых знаний в отношении тех действий, которые ему предстоит совершить от лица доверителя.


? Хочу продать квартиру, которая является моей собственностью по договору купли-продажи с пожизненным проживанием в этой квартире моего деда. Можно ли это сделать? Есть возможность прописать деда в другую квартиру.

Если речь идёт о договоре пожизненного содержания с иждивением, то продажа квартиры возможна, при наличии согласия на это получателя ренты (деда). Источник информации - ст. 604 ГК РФ. Если речь о договоре купли-продажи, в котором содержится условие о сохранении права проживания за продавцом, то продажа также возможна при наличии согласия деда, поскольку право принадлежит ему и он вправе распоряжаться своим правом по своему усмотрению: пользоваться правом или отказаться от него. Собственноручно сделанное (письменное) волеизъявление будет достаточным основанием для того, чтобы квартира перешла в собственность покупателя не обременённой ничьими правами.


 

 

? Я хочу заключить договор купли продажи квартиры с пожизненным проживанием владельца приватизированной квартиры с оплатой стоимости этой квартиры. Может ли быть расторгнут такой договор со стороны владельца, если, например, в договоре будет пункт о невозможности расторжения договора.

При наличии обстоятельств, с которыми закон связывает возможность расторжения договора, договор может быть расторгнут судом по иску заинтересованной стороны. Наличие такой фразы в договоре ничего не изменит. Если бы такие проблемы устранялись одной единственной фразой, сделки бы никогда не расторгались (а юристы стали бы никому не нужны).


? Здравствуйте! Входит ли балкон и лоджия в общую площадь жилья (как она расценивается и оплачивается ли при покупке жилья). Спасибо.

Безусловно, входит. Это находит отражения в технических документах, выдаваемых организациями, в ведении которых находится технический учёт и инвентаризация. Обычно их наличие "расценивается" как улучшающее потребительские свойства, что находит отражение в стоимости квартиры. Отдельно их цена не выделяется - это нелепо, поскольку балкон или лоджия является частью целого, а не отдельной вещью.