С 1 января 2015 г. компания «Сибакадемстрой Недвижимость» работает под торговой маркой «КВАДРОТЕКА».
Главная  /  Старая структура сайта  /  Не активный  /  Инвестиционный договор. Переуступка права собственности.

Инвестиционный договор. Переуступка права собственности.

  • Инвестиционный договор. Переуступка права собственности.

Недавно мы с мужем купили квартиру в строящемся доме (на стадии нулевого цикла). Точнее была проведена переуступка права собственности, т.е. покупка осуществлялась не напрямую у застройщика, а у человека, который является инвестором строительства этого дома. После совершения данной сделки у нас на руках остались следующие документы:

1.      Договор об инвестиционной деятельности между инвестором и фирмой-застройщиком о том, что инвестор обязуется уплатить в срок определённую сумму денег за квартиру, а застройщик обязуется предоставить данную квартиру в течение месяца после сдачи дома.
2.      Справка о том, что инвестор заплатил нужную сумму в срок, указанный в договоре.
3.      Соглашение о том, что я, Гридина Е. В., становлюсь правопреемником права на собственность в полном объёме по договору об инвестиционной деятельности между фирмой застройщиком и инвестором. Все эти документы являются оригиналами с синими печатями и нашими подписями.
 Поясните, пожалуйста, всё ли было сделано правильно при совершении данной сделки?
Как обезопасить себя, чтобы не остаться без квартиры и без денег? Что нужно сделать, чтобы наша квартира не была продана несколько раз? Я слышала, что для этого, при покупки квартиры в новостройке нужно делать какую-то отметку в Мэрии. Так ли это? 

Вы заключили соглашение о приобретении вами права на получение в собственность от застройщика квартиры после завершения строительства. Это не право собственности (поправлю вас - невозможно получить в собственность то, чего ещё не существует), это, как говорят юристы, обязательственное право. Поскольку речь идет о возмездной сделке, по которой вы уплатили деньги, в списке оставшихся у вас на руках документов не хватает расписки прежнего инвестора о том, что следуемые ему в соответствии с указанным соглашением деньги получены им в полном объёме. 
На данном этапе вряд ли можно что-либо ещё сделать, чтобы в результате не остаться без квартиры и без денег. Всё что можно было сделать, следовало сделать до заключения вами соглашения. Можно было провести юридическую экспертизу договора, права по которому перешли к вам. Указаны ли в договоре сроки окончания строительства? Какие принадлежности квартиры (сантехника, межкомнатные двери, др.) подлежат передаче вам вместе с квартирой? Иначе: соответствуют ли условия договора вашим ожиданиям? Можно было собрать информацию о застройщике: возводил ли он в прошлом другие объекты, и насколько строго исполнялись им обязательства перед инвесторами. Заключение инвестиционного договора - всегда риск. Риск нельзя исключить, но можно "взвесить" и признать его уровень приемлемым, либо неприемлемым. После чего принимать решение о заключении договора.
Для того чтобы исключить продажу квартиры по нескольку раз (лично моё мнение), следует изменить действующее законодательство. До тех пор пока такого рода договоры не будут проходить регистрацию (как, например, договоры купли-продажи квартир), возможность "двойных" продаж не исключается. Причём, не все эти случаи бывают связаны со злым умыслом.
По поводу отметок Мэрии: если и были попытки организовать контроль и учёт заключённых договоров о долевом участии в строительстве, то - как исключение, и только по тем объектам, где Мэрия выступает в качестве заказчика строительства. Инициативы частных компаний по организации системы учёта и контроля заключённых инвестиционных договоров органы местного самоуправления не поддержали.

? Мы заключили "договор об оказании услуг по реализации инвестиционного проекта". В этом договоре строительная компания называет себя генеральным инвестором, который осуществляет организацию финансирования и контроль за ходом реализации инвестиционного проекта (строительства дома) и осуществляет контроль за использованием заказчиком (застройщиком) финансовых вложений в размере наших Х рублей. Вознаграждение генерального инвестора составляет Y рублей (очень значительно меньше Х), в т.ч. НДС (процент взят от Y). Нам пояснили, что выделение суммы Y связано с тем, чтобы им платить меньший НДС, т.е. от Y. Кто тогда будет платить НДС от Х, ведь они сами строят, а платит конечный потребитель продукции, и нам дали справку, что мы рассчитались полностью. Беспокоит, не возникнут ли у нас еще расходы по оплате этого НДС. И еще вопрос, чем такой договор отличается от инвестиционного договора.

Вы НДС уже заплатили, как конечный потребитель, он включён в цену. С позиции гражданского права в договоре существует только цена. Если вы заплатили цену договора - значит, вы заплатили всё что положено. Что в этой цене относится к НДС, а что нет - с данной точки зрения значения не имеет. Плательщиками НДС в казну Российской Федерации являются: организации (т.е. лица юридические), индивидуальные предприниматели (зарегистрированные в качестве таковых в установленном порядке), лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товаров через таможенную границу Российской Федерации, определяемые в соответствии с Таможенным кодексом Российской Федерации. Вы, как гражданин, ничего через границу (в данном случае) не перемещающий, плательщиком НДС в казну не являетесь. У вас иные налоги.
 Ваш "Генеральный инвестор" и тот подрядчик, который через него получает уплаченные вами деньги, должны заплатить этот налог. Каждый - с той суммы, которая ему причитается. За разъяснением порядка уплаты и зачёта НДС (если вы интересуетесь такими вопросами) вам следует обратиться к бухгалтеру - я не стану "залезать на чужую территорию".



 

? Мы вложили деньги в стройку жилья. В договоре сказано, что строительная фирма будет принимать участие в создании товарищества собственников жилья. Что это за товарищество, какие у него полномочия, обязаны ли мы в него вступать, какие возникают расходы. Чем это отличается от привычного проживания в приватизированной квартире семидесятых годов постройки, жильцы которого не имеют представления ни о каких товариществах. Может, в последнем варианте дом принят на баланс мэрии, а создание товарищества какая-то альтернатива.

Теперь альтернатив нет. Во всех новых домах собственники сразу образуют товарищества собственников жилья - некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества, владения, пользования и (в установленных законодательством пределах) распоряжения общим имуществом. От имени товарищества заключаются договоры с поставщиками коммунальных услуг и решаются другие важные вопросы. Вступать вы в товарищество не обязаны. Существовавшие ранее положения закона "О товариществах собственников жилья" в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе собственников жилья, без добровольного волеизъявления домовладельца, признаны не соответствующими Конституции РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. Но давайте поставим вопрос иначе:  вы хотите иметь свой голос в товариществе, или предпочитаете, чтобы важные вопросы решались без вашего участия?
Расходы, соответственно, складываются из расходов на содержание всего дома и расходов на содержание самого товарищества. Структура расходов привычная, ведь оплачивая коммунальные услуги в ЖЭУ вы оплачиваете не только поставку (например) горячей воды но и работу (например) бухгалтера. Что касается размера расходов - время покажет.
"Привычное" проживание (которое, по-видимому, заключается в том, что жильцы являются как будто не субъектами права, а его объектами - как движимые или недвижимые вещи) является анахронизмом, который, возможно, просуществует ещё долго, но со временем должен исчезнуть.

 

 
  • комнатаул. Сибиряков-Гвардейцев13/0/0 м26/9 эт.650 т.р.
  • 1к. кв.ул. Приморская33/19/8 м24/5 эт.1850 т.р.
смотреть все