С 1 января 2015 г. компания «Сибакадемстрой Недвижимость» работает под торговой маркой «КВАДРОТЕКА».
Главная  /  Старая структура сайта  /  Не активный  /  Снос дома. Критерии отнесения жилых домов к категории непригодных для проживания.

Снос дома. Критерии отнесения жилых домов к категории непригодных для проживания.

  • Снос дома. Критерии отнесения жилых домов к категории непригодных для проживания.

? Добрый день, у меня такой вопрос.
Имеется частный дом, под ним приватизированный земельный участок.
По плану застройки, на нашем месте должны будут построены коммерческие объекты.
1. Имеет ли право администрация изымать участок под муниципальные нужды. (Строительство именно коммерческих объектов, а не тех что перечислены в земельном кодексе, федеральные трассы, АЭС... список конечный).
2. Если могут, то какая компенсация, зависит ли она от количества прописанных в доме людей?
3. Если все же изымут, но, не имея на то права, то куда лучше сразу обратится для отстаивания своих конституционных прав?
Есть ли органы по надзору за спорными вопросами в этой области?


Непонятно, о какой администрации идёт речь. Если речь об органах местного самоуправления, то по закону они лишены возможности определять нормы земельного законодательства. Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (в нашем случае – Новосибирской области). Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.
Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному Кодексу.
Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить Земельному Кодексу, федеральным законам.
Предусмотренный Земельным кодексом перечень оснований, по которым земельный участок может быть изъят у собственника, в том числе путём его выкупа, хотя и не является исчерпывающим, но обстоятельства, допускающие такое изъятие, должны быть установлены именно федеральными законами. Исключение составляют случаи, а выкупа земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности. Такие случаи устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.
Статьей 83 Земельного кодекса предусмотрена возможность изъятия, в том числе путем выкупа, участков в городских и сельских поселениях для государственных или муниципальных нужд в целях застройки, которая осуществляется в соответствии с генеральными планами застройки городских и сельских поселений.
При определении компенсации за изымаемые дом и земельный участок принимается во внимание действительная стоимость участка и строения, а также все те «неудобства», которые неизбежно сопутствуют этой операции. Размер компенсации определяется соглашением сторон: органа, осуществляющего изъятие участка и собственника. При недостижении согласия размер компенсации может быть определён судом.
Для отстаивания своих прав также следует обращаться в суд. Подсудность определяется местом нахождения участка.
Процесс изъятия земельного участка осуществляется с соблюдением правил, установленных гражданским законодательством. Процедура изъятия, в частности, включает в себя государственную регистрацию Решения, вынесенного органом, осуществляющим изъятие участка. На этом этапе законность и обоснованность вынесенного Решения будет проверяться Государственным регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. Собственник земельного участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. В случае нарушения процедуры изъятия земельного участка вы можете обратиться в органы прокуратуры.


?
В каком порядке квартира может быть признанной непригодной для проживания?

В соответствии с Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания (утверждено постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552), непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):
а) находящиеся в ветхом состоянии;
б) находящиеся в аварийном состоянии;
в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных утверждаются Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.
Критерии отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами.
Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
В состав комиссии включаются представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации и
(при необходимости) органа местного самоуправления, органов государственной жилищной инспекции, архитектуры и градостроительства, государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, органов, осуществляющих федеральный надзор в области промышленной безопасности, организации технической инвентаризации и других органов и организаций.
Комиссия рассматривает вопрос о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания на основании заявления собственника либо уполномоченного собственника, или указания органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации либо органа местного самоуправления, или представления органов государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, государственной жилищной инспекции, или заявления граждан. 



?
Одним из частых вопросов, задаваемых гражданами в связи с введением в действие с 1 марта 2005 года Жилищного кодекса РФ, является вопрос о том, насколько сильно отличаются правила, которыми регулируются отношения, возникающие в связи со сносом ветхого жилья и изъятия соответствующего земельного участка. 

Изменились, естественно, по сравнению с тем, как эти отношения были урегулированы в Жилищном кодексе РСФСР. Для того чтобы данный вопрос прояснить, необходимо, во-первых, чётко разграничить две качественно различные ситуации. Первая: выселение из муниципальной квартиры в связи со сносом дома, в котором она находится. Вторая: изъятие у собственника частного жилья (дома, либо квартиры в многоквартирном доме) при аналогичных обстоятельствах.
В первом случае, в соответствии с ранее действовавшим ЖК РСФСР, нанимателям, выселяемым из жилых помещений в связи со сносом дома, предоставлялись другие жилые помещения с учётом нормы площади на одного человека (статьи 38, 40, 92, 96 ЖК РСФСР).
В соответствии с новым ЖК РФ (ст. 89), требования к жилому помещению, предоставляемого по договору социального найма в связи с выселением по причине сноса жилого дома несколько иные. Другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
Как можно заметить, правила, предусматривающие необходимость учёта нормы жилой площади на одного человека, при предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого, в новом ЖК РФ отсутствуют. Иными словами: исчезла возможность в такой ситуации улучшить жилищные условия за счёт большого количества "прописанных".
Рассмотрим теперь вторую ситуацию, когда у собственника изымают принадлежащий ему жилой дом или квартиру. В соответствии с частью 1 ГК РФ, которая действует с 1 января 1995 г., по общему правилу, изъятие у собственника принадлежащего ему имущества возможно лишь с соблюдением принципа равноценного возмещения. Однако реализация этого принципа в новом Жилищном кодексе несколько иная, нежели в старом.
В ЖК РСФСР соответствующие отношения регулировались ст. ст. 137-139. Так, в случае сноса находящихся в собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков, гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, гарантировалось предоставление по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда. А, кроме того, собственникам жилых домов по их выбору либо выплачивалась стоимость сносимых домов, либо предоставляется право использовать материалы от разборки этих домов, строений и устройств по своему усмотрению.
По желанию гражданам обеспечивалась (вместо предоставления квартир) возможность внеочередного вступления в члены жилищно-строительных кооперативов и получения в них квартир.
Также, по желанию граждан принадлежащие им жилые дома и строения, подлежащие сносу, могут быть перенесены и восстановлены на новом месте.
В отдельных случаях (специально установленных Советом Министров), для граждан, дома которых подлежат сносу, по их желанию, могли сооружаются на новом месте жилые дома с последующей передачей домов этим гражданам в собственность. В этом случае возмещение стоимости сносимых жилых домов не производилось.
Как можно заметить, главным и обязательным условием являлось обязательное обеспечение жилой площадью собственников сносимых домов и всех проживающих с ними лиц, а также материальная (денежная или "натуральная") компенсация собственнику сносимого дома за утрату им права собственности на сносимый дом.
В соответствии с новым Жилищным кодексом (ст. 32) обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится, по общему правилу, путём предоставления ему соответствующей денежной компенсации, размер которой определяется соглашением собственника и органа муниципальной (или государственной) власти. В случае недостижения согласия выкупная цена может быть определена судом.  Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Соответствующее Решение об изъятии жилого помещения принятое органом государственной власти или органом местного самоуправления, подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Начиная с этого момента собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Как легко заметить, в соответствии с новым жилищным законодательством, в случаях, связанных со сносом жилого дома и изъятием земельного участка, органы государственной власти и местного самоуправления освобождены от обязанности по обеспечению жилыми помещениями членов семьи собственника, не являющихся собственниками сносимого жилого дома. Кроме того, теперь под равноценным возмещением, по общему правилу, подразумевается денежная компенсация, и лишь как исключение - предоставление другого жилого помещения.


?
 Добрый день!
Я и бывшие члены моей семьи (жена и дочь), мы в разводе, проживаем по договору социального найма в доме барачного типа без водопровода и центрального отопления общей площадью 40 кв. метров, местные органы власти собираются сносить дом под свои нужды, Согласно новому ЖК, какое жильё дадут местные органы власти мне и бывшим членам моей семьи, можно ли рассчитывать на улучшение жилищных условий? В кодексе сказано, что мы получим столько же метров, сколько и было, значит, дадут 1 комнатную квартиру, а ведь мы две разные семьи.
Заранее благодарен.
 
То обстоятельство, что в соответствии с новым Жилищным кодексом существенно снижены возможности граждан, проживающих в муниципальных (или государственных) квартирах по договору социального найма, на улучшение условий проживания за <казённый> счёт является, по-видимому, свершившимся фактом.
В соответствии со ст. 89 ЖК РФ: "Предоставляемое гражданам в связи с выселением ... другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта".
Обращаю ваше внимание на критерий благоустроенности жилого помещения применительно к условиям данного населённого пункта. Это значит, что в жилое помещение без водопровода вас не вселят. Это уже плюс (то есть улучшение). Кроме того, однокомнатные квартиры площадью 40 кв. м - явление по-прежнему нечастое. Да и располагаются они чаще в новых домах и стоимость их высока. Гораздо менее частое, чем двухкомнатные квартиры площадью 43-42, и даже 41 кв. м., которые расположены в пятиэтажках постройки 60-х годов прошлого века, и стоимость которых невысока. Так что можно надеяться:

?
 Мой муж прописан в трехкомнатной квартире вместе с мамой и совершеннолетней сестрой, квартира приватизирована на троих. Осенью этого года дом будут сносить. Вопрос: возможно ли что нам с мужем дадут отдельную однокомнатную квартиру, а маме с сестрой двухкомнатную? Если да, то, что нам для этого надо сделать, если нет, то какие возможны варианты?
 
Возможность изъятия у собственника недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, предусмотрена законодательством на условиях равноценного возмещения. "Равноценность" - понятие достаточно субъективное. Я не исключаю, что вы можете "выговорить" себе и две двухкомнатных квартиры. Вам ничего не остаётся делать, кроме как настаивать на своём варианте "равноценного возмещения" и обосновывать его. Ведь помимо стоимости изымаемого имущества собственнику должны быть компенсированы и другие убытки. Подумайте, что можно "поставить в счёт". В случае если вы не достигнете договорённости в этом вопросе, возможен вариант возмещения на условиях, утверждённых решением суда.

?
При сносе дома:
1. Кто предоставляет жилье при сносе дома - муниципалитет или инвестор? Может ли инвестор предоставить взамен неприватизированного жилья (по социальному найму) предоставить жилье б/у, но на праве собственности?
 
2. Влияет ли при предоставлении жилья взамен количество прописанных на данной площади:
а) если жилье по социальному найму
б) если жилье на праве собственности
 
3. Какое жилье должны предоставить взамен по договору социального найма:
а) если занимают одну комнату в 3-х комнатной квартире 4 человека?
б) если занимает 1 человек 2 комнаты в 3-х комнатной квартире?
 
Заранее благодарна. C уважением, Ольга Сергеевна
 
Первый пункт сформулирован некорректно. Никаких "или" здесь быть не может. Если снос дома осуществляется муниципалитетом на основании соответствующего решения принятого в установленном порядке, муниципалитет предоставляет нанимателям другое жилое помещение по договору социального найма.  Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома установлен статьёй 86 нового Жилищного кодекса Российской Федерации (который вступает в силу с 1 марта 2005 года): "Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма".
Если муниципалитет согласился предоставить участок, на котором расположен ваш дом кому-либо под застройку (при условии "расселения" жильцов), то это совсем иная ситуация. Застройщик (или инвестор, если угодно) не может предоставить жильё по договору социального найма. В соответствии с правилами, установленными статьёй 60 ЖК РФ: "1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом". То есть одной из сторон договора социального найма во всех случаях является орган государственной власти или орган местного самоуправления, в другой стороной (также во всех случаях) являются граждане - наниматели. Между вами и застройщиком возможен договор, в соответствии с которым последний обязуется предоставить вам что-либо (деньги или имущество - не имеет значения) в обмен на ваш отказ от договора социального найма. Статья 83 ЖК РФ: "3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда".
По второму пункту. Если предоставляется жилое помещение по договору социального найма взамен жилого помещения занимаемого по договору социального найма, то до 1 марта 2005 года, да, будет влиять (строго говоря - не количество "прописанных", а количество "нанимателей"). В соответствии с правилами, установленными статьями 38, 40, 92, 96 ЖК РСФСР, нанимателям, выселяемым из жилых помещений в связи со сносом дома, предоставлялись другие жилые помещения с учётом нормы площади на одного человека. В новом ЖК РФ упоминание о норме (применительно к ситуации со сносом дома) отсутствует. Подробнее смотрите ниже (ст. 89 ЖК РФ) В случае же с частным жильём количество "прописанных" никогда не имело значения. Нет смысла говорить о том, что кому "положено", поскольку "цена" определяется соглашением сторон. Всё будет зависеть от того, насколько приемлемы для застройщика ваши условия, или, если угодно, от того, насколько привлекателен с точки зрения инвестиций именно этот земельный участок. Муниципалитет также может изъять у собственника жилое помещение в связи с изъятием земельного участка, на условиях равноценного возмещения, которые определяются соглашением сторон.
По третьему пункту: "Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением
1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса /выселение в связи со сносом дома предусмотрено ст. 86 ЖК РФ - прим./, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
2. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире".

?
Здравствуйте уважаемый Алексей Юрьевич! Подскажите, пожалуйста, какое жилье полагается при сносе дома:
а) в случае, если квартира государственная неприватизированная, прописано 3 человека: мать и две совершеннолетние дочери, муж прописан у своего отца в частном доме. Одна из дочерей замужем, ее сын и муж прописаны в другом месте, она имеет пополам с мужем в собственности квартиру.
б) если квартира приватизирована:
- на одного человека и прописано 3 человека?
- приватизирована на 3-х человек?
Жду Вашей консультации-ответа, с уважением.
 
Вопрос задан, что называется: "По-делу". Действительно, правовое положение собственника квартиры и нанимателя квартиры различно.
Последствия выселения нанимателя из дома, подлежащего сносу, указаны в ст. 92. ныне действующего Жилищного кодекса РФ. Название статьи: Предоставление жилого помещения в связи со сносом или переоборудованием дома (жилого помещения). "Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд либо дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок либо предназначается подлежащий переоборудованию дом (жилое помещение).
В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией, которым принадлежит дом, либо исполнительным комитетом местного Совета народных депутатов".
Остаётся добавить, что, пожалуй, единственное требование, предъявляемое к предоставляемому для вселения помещению (помимо того, что оно должно быть пригодным для проживания - это, само собой разумеется) - это нахождение его в пределах того же населённого пункта. При предоставлении жилья учитываются нормы предоставления жилой площади.
Что касается изъятия квартиры, находящейся в собственности, то в соответствии с правилами, установленными ст. 49' ЖК РФ. Название указанной статьи: "Обеспечение жилыми помещениями граждан, являющихся собственниками квартир в полностью или частично приватизированном доме, в связи со сносом дома". "Если дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу по основаниям, предусмотренным законодательством, выселяемым из него собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация местным Советом народных депутатов, предприятием, учреждением, организацией, осуществляющими снос дома".
Таким образом, речь идёт о равноценном возмещении, а количество собственников значения не имеет. Значение имеет здесь стоимость квартиры, которая зависит, помимо прочего, от её местонахождения, или, как "модно" ныне выражаться: от престижности района.
Если квартира перенаселена и находится в "недорогом районе", то в предпочтительном положении по сравнению с собственниками жилья оказываются наниматели, проживающие в стесненных условиях: им в этом случае предоставляется жилье по установленным нормам, т.е. полученное жилое помещение по размеру будет больше имевшегося.
Если квартира находится в "дорогом районе" - вполне возможно, что выгоднее поступить наоборот: приватизировать квартиру.
Как выгоднее? - надо считать. Это уже арифметическая задача.