С 1 января 2015 г. компания «Сибакадемстрой Недвижимость» работает под торговой маркой «КВАДРОТЕКА».
Главная  /  Старая структура сайта  /  Не активный  /  Покупка участка. Земля.

Покупка участка. Земля.

  • Покупка участка. Земля.

? Расскажите о  преимуществах/недостатках владения земельным участком по частным домовладением на праве собственности и на праве аренды.
С точки зрения действующего законодательства, в частности, сравнения ставок земельного налога, уплачиваемого собственником земельного участка и арендной платы, уплачиваемой арендатором, я не вижу никаких недостатков в положении собственника. В настоящее время ставки земельного налога и размеры арендной платы почти не различаются. По крайней мере, для физических лиц и в тех случаях, когда собственником участка является муниципалитет. Из неоспоримых преимуществ стоит упомянуть следующее: судьба земельного участка, находящегося в собственности, и находящегося в аренде определяется по-разному в случаях гибели строения в результате несчастного случая (например, в результате пожара) или в случае сноса строения.
Очевидно, что ликвидация строения на земельном участке, принадлежащем гражданину на праве собственности, не прекращает право собственности на земельный участок (не влечёт последствий в отношении прав на земельный участок).
Что касается арендуемого участка, то здесь ситуация иная. В соответствии со ст. 39 НК РФ, условия сохранения прав, на земельный участок за арендатором и субарендатором определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.
? Мы имеем в собственности земельный участок, который предоставлен под строительство частного дома. Энергосбыт не соглашается подключить стройку к электрическим сетям. Каким образом можно заставить это сделать?
В соответствии с правилами, установленными ст. 426 ГК РФ договор энергоснабжения является публичным договором, и отказ энергоснабжающей организации от его заключения при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие услуги, недопустим. Условием заключения договора энергоснабжения является наличие у потребителя (абонента) энергопринимающего устройства, соответствующего техническим требованиям. При необоснованном уклонении от заключения договора энергоснабжения вы обладаете правом на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор, но основании п. 4 ст. 445 ГК РФ. Два обстоятельства, которые вы должны доказать в суде (представить суду доказательства): наличие на вашем участке соответствующего техническим требованиям энергопринимающего устройства и факт вашего обращения в энергоснабжающую организацию с предложением заключить договор.
? Добрый день, у меня такой вопрос.
Имеется частный дом, под ним приватизированный земельный участок.
По плану застройки, на нашем месте должны будут построены коммерческие объекты.
1. Имеет ли право администрация изымать участок под муниципальные нужды. (Строительство именно коммерческих объектов, а не тех что перечислены в земельном кодексе, федеральные трассы, АЭС... список конечный).
2. Если могут, то какая компенсация, зависит ли она от количества прописанных в доме людей?
3. Если все же изымут, но, не имея на то права, то куда лучше сразу обратится для отстаивания своих конституционных прав?
Есть ли органы по надзору за спорными вопросами в этой области?

Непонятно, о какой администрации идёт речь. Если речь об органах местного самоуправления, то по закону они лишены возможности определять нормы земельного законодательства. Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (в нашем случае – Новосибирской области). Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.
Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному Кодексу.
Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить Земельному Кодексу, федеральным законам.
Предусмотренный Земельным кодексом перечень оснований, по которым земельный участок может быть изъят у собственника, в том числе путём его выкупа, хотя и не является исчерпывающим, но обстоятельства, допускающие такое изъятие, должны быть установлены именно федеральными законами. Исключение составляют случаи, а выкупа земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности. Такие случаи устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.
Статьей 83 Земельного кодекса предусмотрена возможность изъятия, в том числе путем выкупа, участков в городских и сельских поселениях для государственных или муниципальных нужд в целях застройки, которая осуществляется в соответствии с генеральными планами застройки городских и сельских поселений.
При определении компенсации за изымаемые дом и земельный участок принимается во внимание действительная стоимость участка и строения, а также все те «неудобства», которые неизбежно сопутствуют этой операции. Размер компенсации определяется соглашением сторон: органа, осуществляющего изъятие участка и собственника. При недостижении согласия размер компенсации может быть определён судом.
Для отстаивания своих прав также следует обращаться в суд. Подсудность определяется местом нахождения участка.
Процесс изъятия земельного участка осуществляется с соблюдением правил, установленных гражданским законодательством. Процедура изъятия, в частности, включает в себя государственную регистрацию Решения, вынесенного органом, осуществляющим изъятие участка. На этом этапе законность и обоснованность вынесенного Решения будет проверяться Государственным регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. Собственник земельного участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. В случае нарушения процедуры изъятия земельного участка вы можете обратиться в органы прокуратуры.


? При обращении в суд к исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку был приложен документ – Решение Администрации муниципального образования о предоставлении земельного участка под постройку при условии регистрации права собственности на эту постройку. Суд этот документ не принимает, утверждая, что участок должен быть предоставлен без всяких условий. Кто прав в этой ситуации?
Думается, что в данной ситуации прав суд.
Признание права собственности на самовольную постройку, осуществленную лицом на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом, осуществляется судом на основании и по правилам, установленным ст. 222 ГК РФ. Право собственности на самовольную постройку суд может признать при условии, что соответствующий земельный участок в установленном порядке предоставлен под возведенную постройку (п. 3. ст. 222 ГК РФ). Предоставление гражданину земельного участка из муниципального фонда является сделкой, поскольку порождает новые права и обязанности, прекращая или изменяя прежние права и обязанности. В соответствии с Земельным кодексом РФ, гражданско-правовые сделки возможны лишь в отношении земельных участков, прошедших кадастровый учёт.
В соответствии с п. 1 ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, осуществляется на общих основаниях. Это в частности, означает, что в качестве обязательного приложения к документам, необходимым для государственной регистрации прав на строение, является кадастровый план земельного участка.
Всё вышесказанное подтверждает и положение п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 1 июля 1996 г. ? 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: «34. При рассмотрении дел о признании права собственности на жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, необходимо иметь в виду, что такое требование в силу пункта 3 статьи 222 Кодекса может быть удовлетворено лишь при предоставлении истцу земельного участка, на котором возведена самовольная постройка.
Учитывая это, в целях обеспечения правильного и наиболее быстрого рассмотрения дела, при принятии искового заявления и в стадии подготовки дела к судебному разбирательству судье при определении круга доказательств, необходимых для разрешения возникшего спора, следует предложить истцу представить и доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка».

?
Существует ли ограничение во времени по выкупу земли под административно-торговым зданием, находящимся в частной собственности с 1995г. Или я должен выкупить землю до 01 января 2006г. В настоящее время землю арендую.
 
Вы не обязаны выкупать земельный участок. Указанный вами срок установлен для оформления земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании у лиц, которые после введение в действие нового Земельного кодекса не вправе владеть участками на праве постоянного (бессрочного) пользования далее указанного вами срока. Такие участки должны быть в указанный срок либо выкуплены в собственность, либо оформлены в аренду - на усмотрение землепользователя. В вашем случае участок уже оформлен в аренду, следовательно, настоятельной необходимости предпринимать какие-либо действия нет.

Добрый день. Большая просьба, подскажите, как грамотно оформить покупку участка, при следующих условиях: Участок общей площадью около 50 соток, владельцев  четверо, один из них согласен продать свою часть 6 соток. Мы молодая семья и хотим построить дом для ПМЖ, в дальнейшем есть возможность купить другую часть. Какие наши действия, чтобы избежать каких либо подводных камней, ведь нас и обмануть могут потом. Появятся какие-нибудь законные наследники, которые на момент сделки будут несовершеннолетними, или ещё что-нибудь из этой серии. Другими словами мы рискуем, а как защититься?
Помогите, пожалуйста, заранее спасибо Вам.
Татьяна, Дмитрий.
 
Это письмо пришло из Москвы. Им я отвечау, а ситуация стоит того, чтобы разобрать её подробнее.
Первым делом, отделим действительные проблемы от мнимых проблем. Ну, в самом деле, причём тут наследники? Они есть практически у каждого гражданина, однако это обстоятельство ни в коей мере никого не ограничивает в его праве распоряжаться своим имуществом. Наследники могут унаследовать лишь то имущество, которое является собственностью наследодателя на момент его смерти. Если бы это было не так, то оборот земельных участков был бы попросту невозможен. Ведь земельный участок не булка хлеба - у него гораздо более длительная "жизнь", и на её протяжении он может многократно переходить из одних рук в другие.
Видится мне здесь проблема иного рода. В соответствии с законодательством участок - вещь целая. Её нельзя приобретать "частями". Можно лишь приобрести долю в праве собственности на земельный участок. Отсюда два важных следствия:
1.      Покупатель становится совладельцем участка, наряду с другими тремя сособственниками. Следовательно, все свои дальнейшие действия (в том числе строительство) он должен согласовывать с сособственниками. В соответствии с правилами, установленными ст. 247 ГК РФ: "Владение и пользование имуществом, находящемся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом".
2.      При продаже доли в праве собственности должны быть соблюдены правила установленные Статьёй 250 ГК РФ:
"1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов...
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя"
Существует теоретически возможность выделить продаваемую долю в натуре, т.е. разделить земельный участок на два участка. Но для этого необходимо согласовать этот вопрос с остальными совладельцами участка, а также навести справки о такой возможности в органах местного самоуправления. Если это окажется возможным, будут зарегистрированы два новых участка, а прежний участок исчезнет.
Ничего не сказано о том, к какой категории земель относиться данный участок (находится он в пределах муниципального образования, или, может быть это сельскохозяйственные угодья?). Эту информацию можно почерпнуть из кадастрового плана. Планируется строительство, а возможно ли вообще этот участок застраивать?  Этот вопрос необходимо выяснить.
Ну, и, наконец, переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации, а само право возникает с момента такой регистрации.

? В 1995 году приобретен дачный участок и получено свидетельство на право собственности на землю, согласно которому приобретается право частной собственности на землю (ссылка на Указ президента РФ от 27.10.93 1767). Каков порядок продажи такого участка в настоящее время? Необходимо в Юстиции получить новое свидетельство, потом снова регистрировать на нового собственника, какие при этом расходы? Если необходимо получать новое свидетельство, то это вопрос обмена бланков или нужно еще выкупать, приватизировать и т.д.

С момента введения в действие Закона о государственной регистрации прав на  недвижимое имущества и сделок с ним (31.01.1998 г.), введена новая система регистрации прав - государственная. До этого существовала регистрация недвижимости органами местного самоуправления. При этом права, зарегистрированные в прежнем порядке, являются юридически действительными и признаются. Однако если вы собираетесь совершить с этим имуществом сделку, то свои права необходимо зарегистрировать в соответствии с ныне действующими правилами. Новое свидетельство можно и не получать (строго говоря, это вообще -документ факультативный и выдаётся по желанию правообладателя), но запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внести необходимо. В вашем случае это можно сделать одновременно с подачей документов на регистрацию перехода права собственности на покупателя. Ни о каком "выкупе" или "приватизации" речи, разумеется, нет. Как можно приобрести в собственность то, что и так уже является собственностью?
Расходы оценить трудно, не располагая исходными документами.